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団地暮らしのはじめかた

団地ってどうやったら借りられるの?買うこともできるの?
一般の不動産と同じように扱われてはいますが、よい物件に巡り合うにはちょっとしたコツがあります。
これまでたくさんの団地をご紹介してきた経験から、押さえておきたいポイントをお伝えします!

まずは賃貸で暮らしてみる

団地がちょっと気になるのであれば、まずは借りて暮らしてみるのをおすすめします。URや公社のウェブサイトには、団地の所在地や家賃の情報が詳細に載っています。

団地は大きく3つのタイプに分かれています。県営・市営といった公営団地は「所得が少なくても住宅を確保できる」という意図で運営されているので、所得の上限が設定されています。

一方、URなどの団地は「家賃を支払う能力があるか」をみるために、一定以上の所得があるかを確認されます。また、分譲団地を大家さんが貸し出す「分譲賃貸」であれば、通常の賃貸物件と同じように取り扱われます。ひとつの団地でも、区画によって公営・UR・分譲が分かれていることもあるので、どんな借り方ができるかをよく確認する必要があります。

※ 申し込み方法や条件は団地によって異なりますので、お目当ての物件が見つかったら詳しく調べましょう。

買ってリノベするには

分譲団地を購入してリノベーションする「団地リノベ」のいちばんの利点は、なんといってもその価格。たとえば物件購入費+工事費で700万の物件であれば、10年ローンでも月々の支払いは6万円ほど。家賃とおなじくらいの費用で、自分たちのイメージにフィットした暮らしを手に入れることができます。新築を購入して35年という長期ローンを組むよりも、「子どもが小さいうちはここで」「夫婦ふたりでのんびり暮らす場所として」など、短いスパンの暮らしに合った住まい方を選べるのも魅力です。

物件を探す

分譲団地で売りに出ているものを探すのは、少し骨が折れるかもしれません。ご自分で探す場合には、希望する地域の地図やインターネットの地図検索サイトで団地があるか調べてみましょう。次に、気になっている団地が分譲かどうかを知る必要があります。賃貸の場合は「UR◯×団地」「公社◯×団地」などとわかりやすい名前がついていることが多いですが、分譲団地は「◯×ハイツ」「◯×コーポ」という場合もあるので、なかなかややこしい。一番確実なのは現地に行って、注意書きなどの看板などをみること。「◯×管理組合」とあれば、ほぼ間違いなく分譲です。

買えることがわかったら、最寄りの駅前などにある不動産屋さんを頼りにしたり、団地名や所在地の住所を手掛かりにして検索することで物件の情報を手にいれることができます。一般的な不動産情報で言えば「築年数古め、駅から遠い、狭い、価格安め」と、積極的にオススメされる物件ではないかもしれません。不動産の専門サイトで条件検索をしても、なかなか出会うのは難しいかも。でも、スペック表記だけではわからない魅力が団地にはあります。コツコツ探して、すてきな物件を見つけましょう!

いい物件が見つかり、購入について本格的に話が進んだら、事前に管理組合*1 ともお話をすることをお勧めします。総会*2 の議事録を見れば、大規模修繕などの建物メンテナンスについてきちんとした議論がされているか、修繕積立金はしっかりしているかなど、これまでどんな風に管理されてきたかが分かります。管理規約や細則によって、改修ができる範囲に制限がある場合もありますので、事前に不動産屋さんを通して連絡を取り、規約の内容を確認しましょう。お部屋に関してはどこまで改修することができるかを、ホームインスペクション*3 などのサービスを使ってプロの目で確認してもらうことをおすすめします。買ってしまってから「あれはできない」「これもできない」となると、泣くに泣けません!

*1 *2 分譲集合住宅は、原則的に住民たちが自分たちで管理をします。そのための組織として「管理組合」があり、住民の意見をまとめる場として「総会」があります。詳しくはすまいるネット内 マンション管理をご覧ください。
*3 住宅に精通した専門家が住宅の劣化状況や改修すべき箇所などを診断・アドバイスすることです。

プランニング

いよいよリノベ計画始動! 設計事務所やリフォーム会社に相談する前に、何を実現したいかの優先順位を決めておきましょう。家族それぞれの「ここだけは!」というポイントをはっきりさせておくと、その後の相談がスムーズになります。

リノベを考えるときに、いちばんコストがかかるのが水まわりです。キッチン・お風呂・トイレに手を入れるとなると、それだけで最低200万はかかる覚悟が必要。なので、物件を探す時点で水まわりをすでに改修しているものを探すのもポイント。物件の価格自体はすこし高くても、最終的にはお得になることが多いのです。

予算に合わせて、リノベしたい工事内容、そしてその優先順位も検討しましょう。暮らし始めてしまうと工事がしづらくなるキッチンやお風呂など水まわりの取り替え、壁や床材を外してやりかえるといった工事を優先し、半日程度で施工できるトイレや洗面台の取り替えは後回しにする、という方法もあります。このあたりは予算がないので諦める、ではなく、じっくり段取りを相談をすることをオススメします。

DIYでコストが下がる!と考えるのは、場合によっては落とし穴かも。配管や電気まわりなど専門でなければできない部分もありますし、仕上がりの良さや耐久性を考えると初めから業者さんにお願いしてしまう方がよいかもしれません。もちろん「自分たちで作った!」という愛着はなにものにも変えられないもの。プランニングの時点で、やりたいことを設計者としっかりと相談しておきましょう。

工務店の選び方・工事の進め方

プランがまとまったら、見積もりは2社以上の工務店に依頼することをおすすめします。材料の選び方や、団地リノベに慣れているところ、そうでないところで大きく差が出ることもあるので、わからないところは納得するまで説明をしてもらい、確認をしましょう。業者を決めたら、必ず書面での契約を取り交わしましょう。

また、実際に工事を始めた後、壁を壊すと図面に載っていない配管が現れたり、思わぬところにトラブルが見つかることも。追加工事や設計変更が出た場合は、必ずその都度書面で変更内容と金額の確認をしましょう。引き渡し後の対応や引き渡し時の支払いについても同様です。アフターサービスや、設備の保証期間についても、契約前に確認しておくことが大切です。

団地は上下左右に住戸が連続しており、工事資材の搬入は階段を通して行われるので、階段室を職人さんが頻繁に行き交います。工事を始める前に、同じ階段や左右の住戸の方にご挨拶をしておきましょう。また、団地によっては管理組合への工事内容届が義務付けられているところもあります。事前に確認し、必要があれば届け出るようにしましょう。

工事中は、業者さんに任せっぱなしにせず、工事の進捗状況を確認しましょう。リノベが完成したら、出来上がりを確認し、完成検査をします。不安に思うこと、わからないことは業者さんにきちんと確認し、納得した上で引渡しを受けましょう。

物件探しからリノベの計画、工事の実施までを大まかにご説明しましたが、いかがでしたか? 神戸市すまいの総合窓口すまいるネットでは、すまいの相談員が建築士事務所や建設業者の選定をお手伝いしたり、契約時の注意点や修繕の進め方などについてアドバイスいたします。お困りの方はぜひすまいるネットにご相談くださいね。

リノベーションのアイデア

公社のリノベーションでは、これまで神戸すまいまちづくり公社が手がけたリノベーション物件を、間取り図や写真でご紹介しています。

「つるかぶと団地リノベーションブック」は、平成26年度に実施したリノベーション公募型プロポーザルの採用となった提案、入選提案、学生による提案などをまとめた冊子です。同じ間取りの住戸でも、ターゲットにする世代やライフスタイルによってまったく異なった提案が多数掲載されていますので、リノベーションのイメージを膨らませるのにもお楽しみいただけます。PDFファイルを配布していますので、どうぞご覧ください。

つるかぶと団地リノベーションブック冊子PDF

鶴甲リノベブックPDFダウンロード
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