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すまいのお悩みQ&A

買う・建てる : 契約

  • Q. 中古マンション購入で気をつける点は?

    中古マンション購入にあたってどのような点に気をつけるべきか具体的にあげてください。

    A.

    建物・管理システム・生活環境など、現地を細かくチェックすることが、快適に暮らせるマンション選びのポイントです。

    最も重要な点は、・販売会社は不動産業の免許を受けた業者かどうか。・名義は売主となっているか。・抵当権が設定されていないか。・建物周辺の地盤は大丈夫か。・建物のヒビ割れはほとんどないか。・セキュリティは大丈夫か。・電気の容量が十分に(40アンペア以上)あるか、などです。また、エレベータやゴミ置き場などの共用スペースがきれいに保たれているか、非常階段の鉄部の補修はなされているか、大規模修繕計画や修繕積立金が十分積み立てられているかなども確認しておきましょう。その上で、位置とか間取りなどの基本構造部分のチェック、設備関係のチェック、転落防止柵など安全性のチェックや管理形態などのチェックもしておきましょう。<

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  • Q. マンションの売買契約解除後の違約金は支払わないといけない?

    マンションの売買契約をし、引渡しはまだ受けていませんが、転勤でやむなく契約を解除しなければならなくなりました。手付金流しはやむを得ないと思いますが、違約金は払わなければならないでしょうか?

    A.

    結論から言えば、「売買契約書をよく確認してみましょう」ということになります。

    ご相談のケースは「買主の理由による契約解除であり、既に手付金は支払っているが、解除についての取り決めは特になされていない。また、物件の引渡しは受けていない」という状況と考えられます。まず、この手付金は「解約手付」と解釈されるのが通例ですので、この場合の解除は「手付解除」に該当すると思われます。「手付解除」とは、買主が「手付金を放棄する」か、売主が「手付金の2倍の金額を買主に支払う」ことで、双方から契約を破棄できる取り決めです。手付解除は、双方が「契約の履行に着手するまで」の期間であれば可能とされています。「契約の履行の着手」については、売主の所有権移転登記の申請、あるいは売却を前提とした土地の分筆登記の申請等が行われた時、買主による中間金の支払がなされた時などが履行着手とされます。

    仮に履行の着手がなされた後に契約を解除しようとすれば、契約違反となり違約金が発生します。通常、どのような場合に違約金が発生するかということは、売買契約書で明記されていると思いますので、売買契約書をよく確認してください。

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  • Q. マンション購入の際の重要事項説明書の読み方は?

     マンションを購入予定ですが、重要事項説明書は専門的な言葉でたくさんの文章が並んでいてよくわかりません。特に気をつけるべき項目を教えてください。

    A.

    「重要事項説明書」は、契約前に対象物件に関する法律関係、その他の必要な事項について、書面を交付して説明することを義務付けられた文書です。宅地建物取引主任者から説明を受けるもので、言葉どおり「重要な事項」を定めていますので、ポイントを押さえてじっくりとチェックすることが必要です。できれば事前にコピーを入手し、疑問点をはっきりさせるなど予習をしておきましょう。

    マンションの場合、戸建住宅と違い、敷地の権利関係、共用部分及び専用使用権に関する規約等の定め、計画修繕積立金、管理費及び管理形態等の事項が加わります。特に重要な点は、

    ・土地建物の権利関係ー所有権、借地権

    ・マンションの管理に関する事項ー規約共用部分の内容、ペット飼育の禁止の有無等

    ・専用使用権(専用庭、駐車場)の有無

    ・管理費、修繕積立金の金額、滞納管理費(中古住宅の場合)の有無

    ・契約の解除に関する事項-手付解約、ローン特約、買取特約の有無/p>

    などです。

    重要事項説明を受ける際には、理解できるまで質問をして、納得してから押印しましょう。

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  • Q. 工事が遅れているが、契約解除はできるか?

    工事が契約工期通りに進まないのですが、契約の解除や損害賠償請求はできますか?

    A.

    工事請負契約書で工事遅延について定めた条項を確認しましょう。一般的には、契約書に工事遅延についての遅延損害金の割合が定められているはずです。工事遅延が施工業者の原因によるのであれば、竣工予定日からの遅延損害金を請求することは可能でしょう。工事遅延に伴って発生する損害(例えば建て替えの場合における仮住居確保のための家賃など)などは、損害賠償請求の対象になると思われます。しかし、請負業者に明らかな契約違反や瑕疵がない限りは、契約の解除はできません(話し合いにより請負業者が合意すれば別ですが)。

    なお、工事遅延の期間や内容・損害金額が軽微な場合は、調停や裁判で争って多大な費用と時間を費やすよりも、契約内容を一日でも早く履行してもらうよう粘り強く交渉することをお勧めします。遅延損害金や損害賠償請求と引き換えに、工事金額の減額やオプション(追加工事)で折り合いをつけるのもひとつの解決方法です。

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  • Q. 中古住宅購入後の不具合は保証してくれる?

    中古住宅を購入。照明器具の取り付け部分の不具合が見つかり、売り主に不具合の状況を申し出たところ、現状渡しで瑕疵担保保証はいっさいないと言われました。どうすればいいですか。

    A.

    原則として、売買時点で住宅の基礎や構造など大切な部分において表面化していなかった欠陥がみつかれば、故意・過失がなくても売り主は瑕疵担保責任を負います。

    ただし、中古住宅の場合、売買時点で物件をチェックしますので、その時わかったはずのことについては責任を負いません。また、「現状渡し」という条件で契約していれば、原則として不具合の修理は買い主の負担になりますので注意が必要です。

    このようなトラブルを未然に防ぐためには、まず物件をよくチェックすることが必要です。自分だけでは不安であれば、売主・仲介業者に確認のうえ、専門の建築士などが検査をする既存住宅現況検査(インスペクション)を受けることもできます。そして、建物の状態について納得したうえで、きっちりと契約書を作成しておきましょう。

    すまいるネット/既存住宅現況検査・売買瑕疵保険の補助制度

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  • Q. 土地売買契約の解約で手付金は返還される?

    建築条件付きの土地売買契約を締結し、手付金100万円支払済み。建物の請負契約を前提に何度か打合せをしていましたが、諸事情により解約しなければならなくなりました。手付金は返還してくれますか?

    A.

    土地売買契約書で解約時の手付金返還についての記述を確認しましょう。契約書に解約時の売主の返還義務があれば手付金を返還してもらうことが可能です。契約書に特段の定めがなければ、土地の所有権移転登記などの履行の着手"前"なら、手付放棄(手付流し)をすれば解約が可能と思われます。

    しかし、土地の所有権移転登記済みなど履行の着手"後"であると、売主から違約金を請求される可能性もあります。また、建物について何度か打合せをしているので、打合せ費用を請求される可能性もあります。

    いずれにせよ、建築条件付きの土地売買契約は、建物概要・金額が未確定のまま契約を締結するというリスクを買主は背負いますので、建物の請負契約が締結に至らなかった場合の、解約条件・手付金・違約金などの条項は十分注意して確認しておくことが大切です。

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  • Q. ローンが承認されなかった。契約はどうなるの?

    ローンが承認されなかった場合、契約はどうなるのですか?

    A.

    ローン特約とは、不動産を購入するに当たって、買主が売買代金を金融機関などからの融資を利用することを前提に売買契約を締結し、 融資の全部または一部について承認が得られなかった場合には、その売買契約を無条件で白紙解除(解除条件)したり、 契約を解除することができる(解除権の留保)という条件を取り交わすことをいいます。

    ローンが承認されなかった場合は、無条件で契約の解除となり、手付金が支払済であったとしても買主に返還されます。

    ローン特約の内容があいまいだと解約トラブルの元ですので、ローン特約を付けるときは、融資金額、融資金融機関、融資承認期限、融資が承認されなかった時の対応策などを明確にしておくことが必要です。

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  • Q. 重要事項説明書の見方を教えてほしい。

    重要事項説明書の見方を教えてください。

    A.

    宅建業者は、売買や賃貸借等の契約をする前に、取引する物件や取引条件等について一定の重要な事項を記載した重要事項説明書を買主や借主等に宅地建物取引士から交付し、宅地建物取引士証を提示しながら説明することが義務付けられています。

    この重要事項説明書は、必ず契約する前にもらい、確かめたいこと、疑問のあることなどは遠慮なく質問し、その説明をよく理解したうえで、契約するかどうかを決めましょう。宅建業者が説明しなければならない事項は、宅建業法第35条に列挙されています。

    重要事項説明書に書いてあることと、今までにあなたが調べたことを比較するとともに、まだ調べていないことがあれば、間違いがないか、すぐに調査してみましょう。特約や特記事項には注意が必要です。また、これらの事項以外でも重要なこととして説明を受けたことがあれば、はっきり重要事項説明書に記載してもらうようにしましょう。不動産取引におけるトラブルは、重要事項説明書の内容の理解不足が大きな原因の一つと考えられますので、十分に納得したうえで署名押印するようにしてください。

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  • Q. 手付金は契約解除しても返してくれる?

    契約解除の際、手付け金は返還されるのですか?

    A.

    転勤などのために契約を解除する場合は自己都合になるため、手付金を放棄することになります(「手付解除」といいます)。なお、すでに売主から引渡しを受けていたり、売主が所有権移転のための登記申請などの「履行の着手」を行っている場合は、手付解除はできませんので、違約金を支払って契約を解除することになります。

    このように、自己都合による契約解除となると、それなりのペナルティーを負うことになりますので、契約を締結する前に慎重に検討しましょう。

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  • Q. 工事の出来ばえが気に入らない。どの程度なおしてもらえる?

    工事のできばえが気に入らないのですが、どの程度なおしてもらえるのですか?

    A.

    建築工事は作業条件の異なる現場ごとに行われるので、工場製品と同等の精度や完璧さを求めることには無理があります。まずこのことを理解してください。

    その上で、明らかに施工業者のミスだったり,設計図書通りに施工されていない場合などは,補修工事を要求することができます。それ以外の場合については契約書に基づいて対応するか,契約書に取り決めがなければ双方の話し合いにより解決しなければなりません。

    「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の欠陥(法律上「瑕疵(かし)」と呼びます)について、請負人や売主に対し、10年間、無償での修繕請求や賠償請求ができるよう定められています。ただし、平成12年4月以降に引渡しの物件に限られます。

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  • Q. 見積書って、どこをチェックすればいいの?

    注文建築で工務店に見積書を作成してもらったところ、仮設工事から設備工事まで細かく明細書がついています。どこをチェックすればよいのか教えてください。

    A.

    工事費の見積書は「見積書」「工事費内訳書」「工事費内訳明細書」からなります。「工事費内訳書」には「仮設工事」「基礎工事」などの工程別の総額が記されており,「工事費内訳明細書」には実際に使われている材料やその数量が記載されています。この明細書で、適切な材料と数量,単価が示されているか,計算が間違っていないか,項目の抜け落ちや食い違いがないかなどを確認します。

    完全に内容を確認するには,設計図や仕様書などとあわせて見る必要があり,慣れない人にとっては、それを解読するのは非常に難しいと考えられます。だからといって何も確認しないまま契約を進めると,後々のトラブルの原因にもなりかねません。

    すまいるネットでは建築士の相談員が見積書の見方について、無料でアドバイスしていますので、見方がわからなければ見積書と設計図を持って相談にお越しください。

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  • Q. 中古住宅の購入時にチェックすることは?

    Q1中古の戸建住宅の購入を検討しています。物件は気に入っていますが、何かと不具合がありそうで心配です。建物のどんなところをチェックしたらよいでしょうか。(30代、男性)

    A.

    A1中古住宅の場合、契約書に「現状有姿」(そのときの状態のまま)と記載されており、経年劣化は売買価格に織り込まれることが一般的です。建物の状態は必ず自分で確認するようにしてください。重点的に見ておきたいところは、(1)建物の基礎(ひび割れの有無、大きさなど)(2)床下(乾燥の度合い、湿気、排水の漏れなど)(3)建具(建て付け具合、すき間など)(4)壁(ひび割れ、結露・かびなど)?屋根裏(雨のしみ、断熱材など)(5)設備(特に水回り、機器は必ず使ってみる)(6)耐震性能(見ただけではわかりませんが、耐震規定を見直した建築基準法改正があった1981年以前の建築かどうかが判断のポイント)などです。晴れた日だけでなく雨の日にも見ることをお薦めします。なお、自分だけでは不安であれば、売り主・仲介業者に確認のうえ、専門の建築士などが検査をする既存住宅現況検査(インスペクション)を受けることもできます。


    Q2引き渡し後に不具合が見つかったときの保証はありますか?

    A2一見しただけでは分からない物件の欠陥などを「隠れた瑕疵(かし)」といいます。不動産会社(宅地建物取引業者)が売主の場合は、2年以上の瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。個人が売主の場合には義務づけはなく、瑕疵担保責任を負わない(築年数が古い場合など)、あるいは保証の期間を数ヶ月に限定するといった契約にすることが多くなっています。どちらの場合も、とにかく契約までによく見て、できるところは修理してもらい、瑕疵担保責任についても納得のうえで契約することが大切です。また、先ほどのインスペクションとセットで加入する「既存住宅売買瑕疵保険」もあります。保険対象部分は構造耐力上主要な部分(基礎、柱など)や雨水の浸入を防止する部分などで、個人間売買タイプの場合、保険期間は5年間または1年間です。万が一、引き渡しを受けた建物の対象部分に瑕疵が見つかった場合は、その補修費用をまかなうことができ、買主だけでなく売主も加入することができる保険です。なお、神戸市では検査や保険加入費用の一部を補助する制度を設けています(個人間売買タイプのみ)。

    条件など詳細については、窓口となっている「すまいるネット」までお問合せ下さい。

    すまいるネット/既存住宅現況検査・売買瑕疵保険の補助制度

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