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すまいのお悩みQ&A

買う・建てる : 工事・補修

  • Q. 中古住宅購入で気をつける点は?

    中古住宅を購入予定です。近日中に引渡しの立会いがありますが、どこに気をつけたらいいですか?

    A.

    瑕疵があるかどうかについて、契約書面の記述と物件の目視確認の両方のチエックが必要です。

    不具合があった場合にどちらが対応するかなど、購入後のトラブルを防ぐためにも大切な約束は必ず書面にしておきましょう。

    また、目視確認は「もともと頑丈に造られているか」「建物に傷みはないか」「定期的に修繕が行われているか」という視点でチェックし、売主から建物新築時の設計図面やこれまでの修繕の記録などを見せてもらいましょう。できれば、建築の専門家に立ち会ってもらった方がいいでしょう(特に床下、天井裏部分)。

    また、マイホーム購入のための最低限知っておきたい知識を集めたガイドブック「不動産売買の手引き」もご参照ください。
    一般財団法人不動産適正取引推進機構/啓発助言(手引等)

    2018年02月14日現在

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  • Q. 中古住宅購入後の不具合は保証してくれる?

    中古住宅を購入。照明器具の取り付け部分の不具合が見つかり、売り主に不具合の状況を申し出たところ、現状渡しで瑕疵担保保証はいっさいないと言われました。どうすればいいですか。

    A.

    原則として、売買時点で住宅の基礎や構造など大切な部分において表面化していなかった欠陥がみつかれば、故意・過失がなくても売り主は瑕疵担保責任を負います。

    ただし、中古住宅の場合、売買時点で物件をチェックしますので、その時わかったはずのことについては責任を負いません。また、「現状渡し」という条件で契約していれば、原則として不具合の修理は買い主の負担になりますので注意が必要です。

    このようなトラブルを未然に防ぐためには、まず物件をよくチェックすることが必要です。自分だけでは不安であれば、売主・仲介業者に確認のうえ、専門の建築士などが検査をする既存住宅現況検査(インスペクション)を受けることもできます。そして、建物の状態について納得したうえで、きっちりと契約書を作成しておきましょう。

    すまいるネット/既存住宅現況検査・売買瑕疵保険の補助制度

    2018年02月14日現在

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  • Q. 工事業者が信頼できるか確認したい。

    マンションを購入したいと思っています。欠陥工事とか、耐震偽装問題という新聞記事を読んだりしますが、工事業者が信頼できるかどうか、確認する方法はありますか?

    A.

    建築工事はずいぶん工業化が進んできましたが、それでも現場での作業が中心になっています。そのため、品質管理の良し悪しが工事の結果として出やすく、工場製品のようにすべて同じ品質のものができるとは限りません。

    購入するマンションの建築工事をした業者の信頼性を確認する方法としては、その業者の工事実績を調べたり、また、その業者が施工した他の物件を見に行き、入居後の不具合とその対応などを居住者から直接確認することもひとつの方法です。

    2018年02月14日現在

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  • Q. 新築住宅の保証期間は何年ぐらいある?

    戸建で新築の分譲住宅を購入する予定です。新築住宅では、建物に大きな不具合があった場合、何年間保証してもらえますか?

    A.

    新築住宅の取得(まだ誰も住んだことのない住宅で、新築してから1年以内の住宅が対象です)に際しては、「品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)」により、瑕疵(隠れた傷など)担保責任の特例が設けられており、建物の基本構造部分に対し、瑕疵担保期間が建物引渡しから最低10年間と定められています(特約を結んだ場合は、20年まで延長することが可能です)。基本構造部分とは、柱や壁、基礎、小屋組などの構造上主要な部分と、屋根や外壁などの雨水の浸入を防止する部分をいい、その瑕疵に対し、補修や賠償、契約解除(売買契約の場合で、補修が不可能な場合に限ります)を請求することができます。例えば雨漏りや、基礎や壁などにひびが入った場合などに、補修などを請求できます。

    2018年02月09日現在

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  • Q. 住宅瑕疵担保履行法とは?

    新築住宅の保証期間中に販売事業者や建設業者が倒産した場合に備えて、「住宅瑕疵担保履行法」が施行されると聞きました。どういう法律でしょうか?

    A.

    「住宅瑕疵担保履行法」 とは、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保に関する法律」といい、新築住宅の買主や施主の保護を目的に、平成21年10月から施行されます。この法律は、新築住宅の販売事業者や建設業者がたとえ倒産した場合でも、瑕疵担保履行責任を確保するため、平成21年10月以降に引渡される住宅については、「住宅瑕疵担保責任保険」の加入などを義務付けています。

     平成21年10月以降に引渡される住宅を購入か建設される場合は、「住宅瑕疵担保責任保険」に加入されているか、よく確認しましょう。

    2018年02月09日現在

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  • Q. 在来工法、ツーバイフォー、プレハブの地震に対する強さは?

    家を新築するのですが、地震に強い家にしたいと思っています。在来工法、ツーバイフォー、プレハブは地震に対する強さが違いますか。

    A.

    住宅メーカーが開発したプレハブ住宅や、北米の工法を改良したツーバイフォー工法の住宅は、部材を工場で製造したり、実物大の振動実験装置で繰り返し耐震試験を重ねて改良されてきた住宅です。そのためほとんどの工程が現場で施工される在来工法に比べて、部材の品質が安定しており、地震に対して強いと言われています。

    しかし在来工法の中にも、しっかりと設計・施工され、きちんと手入れされた住宅には、何百年も住める住宅もあります。最近では長期優良(200年)住宅にも、プレハブ工法と共に在来工法も採用されており、きちんとした設計・施工をすれば十分な耐震性が確保できます。

    2018年02月09日現在

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  • Q. ログハウスってどんな家?

    私は小学1年生の子供がいます。この度、ログハウスを建てようと検討しています。私は木で本棚を作ったり、机を作ったり自分で物を作ることが好きで、調べていくうちにログハウスに出会いました。木の匂いが良いし、ステキな家だと思うのですが、普段住む家として大丈夫でしょうか?不便な点はないでしょうか?

    A.
    ログハウスと聞くと山小屋を思い浮かべる方が多いかと思いますが、実は耐震性、断熱性があり住む家として快適に過ごせる家と言われています。しかし、ログハウス特有の問題として、木の収縮とログ材の重みによって、壁面の高さがだんだん低くなる現象(セトリング)が発生します。このセトリングが進行すると、柱・建具・窓・階段などで不具合が生じます。セトリング対策としては、あらかじめ設けられたスペースの調整を定期的に行う必要があります。建築後だいたい3年間は、このセトリング調整が必要となってきます。 また、塗料のグレードにもよりますが、一般的には2~3年を目安に外壁ログの塗装を行う必要があります。このようにログハウスに住むにあたっては定期的なメンテナンスが必要となり手間がかかります。その手間を楽しんでできる方が、ログハウスに住んでも大丈夫といえるでしょう。逆にあまり家のメンテナンスに手間をかけたくない方には、不向きかと思います。とはいえログハウスは高い断熱性から夏は涼しく、冬はあたたかい、汚れが付いてもペーパーで削ればすぐに消すことができ、好きな場所に釘を打てるなどDIYが好きな方にとっては理想の家になるのではないでしょうか。ぜひ、夢のマイホームに向けて実現してください。  すまいるネットでは、住まいに関するさまざまなご相談について、すまいの相談員が無料でアドバイスしています。すまいのお困りごとがございましたらお気軽にすまいるネットまでご相談ください

    2018年05月29日現在

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  • Q. 建築士に設計を頼みたいが、どうやって頼んだらいいですか?

    家を新築する予定ですが、注文住宅を建てたいと思っています。建築士に設計を頼みたいのですが、何か注意することはありますか

    A.

    設計には基本設計と実施設計があり、通常はこの設計作業に半年近い日数がかかります。そのため、建築士に相談を始めてから、建物の竣工までには1年程度の期間を見ていただく必要があります。建売住宅を購入するのに比べると、長期間かかりますので、その点もよく考えて準備をする必要があります。また工事金額の10%程度の設計費用が必要となったり、設計変更による工事費の増額もあると考えておいたほうがいいので、余裕をもった資金計画を立てて下さい。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 中古住宅のリノベーションの注意点について

    結婚を機に住宅の購入を検討しています。新築は希望する場所・条件に合わないので、中古住宅を購入してリノベーションをしようかと考えています。中古住宅のリノベーションの注意点を教えて下さい。(20代 男性)

    A.

    中古住宅のリノベーションは新築に比べて、費用を抑えられる、好立地の物件を手に入れやすい、等のメリットが挙げられます。自分が思い描く理想のすまいを実現するために、リノベーションでどんなことをしたいのか、まずはリストアップして、それらに優先順位をつけてみると良いでしょう。

    また、中古住宅は、建物の構造や法律の制約によって、工事内容に制限が発生する場合がありますので、物件選びの段階から、リノベーションを得意とする建築士に相談することをおすすめします。

    リノベーションに係る費用は、その中古住宅の状況や工事内容によって大きく変わるため、平均額を提示するのが非常に難しいところですが、スケルトン状態(構造部だけを残した状態)に一旦戻してから行う“フルリノベーション”であれば、1000万円を超えるケースもあるようです。工事費の見積りは複数社に依頼するようにしましょう。見積りを取ってみると、想定より高い場合や予算をオーバーしてしまう場合もあり得ます。ここで重要になるのが、さきほどの“やりたいことリスト”です。省コストのためには、優先順位の低いものを工事内容から削ることも時として必要です。また、「自分自身でリノベーションをやってしまう」というのもひとつの省コスト手段です。建物自体の構造や設備に関する改修は、やはりプロでないと難しい工程もありますが、内装等の塗装や庭の芝生張りなど、頑張れば自分でもできる工程もあるはずです。自分が行うこと、プロに任せることを分けて、自分の理想のすまいづくりを実現しましょう。

    神戸市では、市民の皆様のすまいに関する相談窓口として、「神戸市すまいとまちの安心支援センター(すまいるネット)」を開設しています。相談内容に応じて、建築士や消費生活相談員、ファイナンシャルプランナーが無料でアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご活用ください。

    2018年04月10日現在

  • Q. まもりすまい保険とはどういう保険ですか?

    住宅を新築する予定ですが、知人から施工業者がまもりすまい保険という保険に加入しているか確認するようにアドバイスされました。まもりすまい保険とはどういう保険ですか?

    A.
    「まもりすまい保険」は、新築住宅を扱う建設業者や宅建業者などの住宅事業者が住宅保証機構との間で保険契約を締結するもので、平成21年10月以降の完成物件から義務付けられました。基本構造部分の基本的な耐力性能や防水性能が十分でない場合に、住宅事業者が住宅取得者に対して10年間無料で補修する義務(瑕疵担保責任)を負担することによって被る損害に対して支払われます。保険への加入は、新築住宅の着工前に、供託金を供託しない場合、加入しなければなりません。住宅取得者にとっては、工事期間中の検査とともに住宅事業者等が倒産して補修が行えない場合等は、住宅取得者が補修等にかかる費用を保険金として直接請求することができます。

    詳しくは住宅保証機構ホームページ をご覧ください。
    住宅保証機構

    2018年02月13日現在

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  • Q. 「請負契約」と「売買契約」の違いは?

    住宅を建てる際に、契約の方法に「請負契約」と「売買契約」の二つの方法があると聞いたのですが、どのような違いがあるのですか?

    A.

    「請負契約」とは、注文住宅を建てる際に、請負人が住宅を建てることを約束し、その結果に対して報酬を支払う契約です。一方、「売買契約」とは、建売住宅や中古住宅など,既に完成している住宅を購入する契約です。土地のみを購入する際も「売買契約」です。「建築条件付土地」の場合は,まず土地を「売買契約」で購入し,それから建物を「請負契約」で建てる,という段取りになります。

    このように,状況に応じて契約方法が違います。

    なお、請負契約の場合は,契約書のほか、設計図書、仕様書(材料のグレード等を記載したもの)、工事費見積書等が添付されます。住宅に付随した設備工事や外構工事、工事監理が請負契約に含まれているかどうかを確認する必要があります。

    また、売買契約は住宅そのものの購入となりますので,後からトラブルにならないよう現物をしっかりとチェックしておいた方がいいでしょう。

    いずれにしても,きちんと契約書を作成し、その中身をしっかりと確認した上で契約することが大切です。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 中古住宅の購入時にチェックすることは?

    Q1中古の戸建住宅の購入を検討しています。物件は気に入っていますが、何かと不具合がありそうで心配です。建物のどんなところをチェックしたらよいでしょうか。(30代、男性)

    A.

    A1中古住宅の場合、契約書に「現状有姿」(そのときの状態のまま)と記載されており、経年劣化は売買価格に織り込まれることが一般的です。建物の状態は必ず自分で確認するようにしてください。重点的に見ておきたいところは、(1)建物の基礎(ひび割れの有無、大きさなど)(2)床下(乾燥の度合い、湿気、排水の漏れなど)(3)建具(建て付け具合、すき間など)(4)壁(ひび割れ、結露・かびなど)?屋根裏(雨のしみ、断熱材など)(5)設備(特に水回り、機器は必ず使ってみる)(6)耐震性能(見ただけではわかりませんが、耐震規定を見直した建築基準法改正があった1981年以前の建築かどうかが判断のポイント)などです。晴れた日だけでなく雨の日にも見ることをお薦めします。なお、自分だけでは不安であれば、売り主・仲介業者に確認のうえ、専門の建築士などが検査をする既存住宅現況検査(インスペクション)を受けることもできます。


    Q2引き渡し後に不具合が見つかったときの保証はありますか?

    A2一見しただけでは分からない物件の欠陥などを「隠れた瑕疵(かし)」といいます。不動産会社(宅地建物取引業者)が売主の場合は、2年以上の瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。個人が売主の場合には義務づけはなく、瑕疵担保責任を負わない(築年数が古い場合など)、あるいは保証の期間を数ヶ月に限定するといった契約にすることが多くなっています。どちらの場合も、とにかく契約までによく見て、できるところは修理してもらい、瑕疵担保責任についても納得のうえで契約することが大切です。また、先ほどのインスペクションとセットで加入する「既存住宅売買瑕疵保険」もあります。保険対象部分は構造耐力上主要な部分(基礎、柱など)や雨水の浸入を防止する部分などで、個人間売買タイプの場合、保険期間は5年間または1年間です。万が一、引き渡しを受けた建物の対象部分に瑕疵が見つかった場合は、その補修費用をまかなうことができ、買主だけでなく売主も加入することができる保険です。なお、神戸市では検査や保険加入費用の一部を補助する制度を設けています(個人間売買タイプのみ)。

    条件など詳細については、窓口となっている「すまいるネット」までお問合せ下さい。

    すまいるネット/既存住宅現況検査・売買瑕疵保険の補助制度

    2018年02月13日現在

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