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すまいのお悩みQ&A

買う・建てる

  • Q. 建ぺい率とは、何のことですか?

    建ぺい率とは、何のことですか。

    A.

    建ぺい率とは、建物を建てる際に、その敷地を真上から見て、どの程度の建坪までの建物を建築してよいかということを、都市計画によって上限を定めた数値のことで、「建築物の建築面積の敷地面積に対する割合×100」(%)で定められています。

    例えば、建ぺい率60%の敷地には、敷地面積の6割の建築面積の建物までは建築が可能となります。

    なお、敷地が二つの道路に面している角地などの場合、建ぺい率が緩和されることもあります。

    建ぺい率の指定状況は、神戸市都市局計画部指導課の窓口に備付けの「都市計画情報案内システム(ゆーまっぷ)」で見ることができます。

    神戸市/都市計画情報案内システム(ゆーまっぷ)のご案内  

    2018年02月05日現在

  • Q. 新築住宅の購入に使える融資制度には、どんなものがありますか?

    新築住宅を購入する予定で、購入資金の一部を借入れたいのですが、どのような融資制度がありますか?

    A.

    新築住宅の融資制度には、財形住宅融資と住宅金融支援機構の「フラット35」と、民間金融機関などの住宅ローンがあります。

    財形住宅融資は、財形貯蓄を1年以上積み立て、申し込み資格に合えば利用できます。金利は5年固定型で、借入限度額は年収で異なりますが、所要額の90%か財形貯蓄残高の10倍までの金額(最高4千万円)まで可能です。

    「フラット35」は、住宅金融支援機構が金融機関との提携により、最長35年までの完全固定金利となっています。金融機関によって金利や融資手数料が異なりますので、よく比較してご利用ください。

    住宅金融支援機構/フラット35  

    2018年02月05日現在

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  • Q. 固定金利、変動金利のメリット・デメリットを教えてください。

    住宅ローンを利用する予定ですが、固定金利と変動金利のどちらの金利商品を利用するか迷っています。固定金利、変動金利のメリット・デメリットを教えてください。

    A.

    住宅ローンの金利は、大きくは「固定金利タイプ」と「変動金利タイプ」の二つに分けられます。

    「固定金利タイプ」は借り入れたときの金利が全返済期間を通じて変わりません。市場金利が上昇しても当初の借入金利が維持され、返済額が確定するメリットがありますが、逆に金利が低下しても返済額が変わらないのがデメリットです。

    変動金利タイプには固定金利期間選択型と変動金利型があります。固定金利期間選択型は当初○年間など一定期間固定金利が適用されるタイプで、固定金利の期間中は返済額を確定できるメリットがありますが、固定期間終了後に金利が変動する可能性があるため、返済計画が立てにくいデメリットがあります。変動金利型は金利情勢の変化に伴って半年ごとに金利が見直され、5年ごとに返済額の見直しがあります。見直し後の返済額は、直近の1.25倍が上限です。金利の変動を敏感に反映しますので、金利が低下すれば返済額は減少する反面、金利が急上昇した場合は返済額が大幅に増加し、未払利息が発生する恐れがあります。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 登記簿の見方を教えてください。

    中古マンションの購入を検討しています。物件の状況を確認しようと登記簿を取りましたが、登記簿の見方を教えてください

    A.

    登記簿は「表題部」「甲区」「乙区」という3つの部分から成り立っています。

    「表題部」は履歴書でいうと、住所・氏名にあたるものです。土地は所在・地番・地目・地積、建物は所在(家屋番号)・種類(用途)・構造・床面積などが表示されています。

    「甲区」は、物件の所有権者の移り変わりを示しています。原則として甲区欄の最後に記載されている所有権の登記名義人が現在の所有者です。甲区欄には、所有権の仮登記や差押登記も記載されます。

    「乙区」は抵当権や地役権など、所有権以外の権利が表示されます。乙区欄に抵当権や使用収益権が設定されていない場合は、乙区の用紙はありません。

    ちなみに古い交付日の登記簿は、その後に記載事項が変更されている場合がありますので、注意が必要です。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 中古マンションを購入し、リノベーションしたい。購入時の注意点は?

    Q中古マンションを購入してリノベーションしたいのですが、購入の際にどのようなことに注意すればいいでしょうか。(30代、女性)

    A.

    A中古マンションの購入を検討されている場合は、購入前に「管理規約」「管理方式」「修繕履歴」「管理費や修繕積立金」などの確認が大切です。

    「管理規約」では、専有部分の用途やその他の利用(例えば、事務所等事業用など)の制限、ペットの飼育の可否など確認しましょう。また購入後にリフォーム・リノベーションを検討されているのであれば、管理規約や使用細則などで改修できる範囲や届出の手続きの有無などを確認しましょう。構造によっては撤去できない壁や共用部分の水周り改修の制限などがあり、思うとおりの改修ができない場合があるので、購入前に確認しておきましょう。

    「管理方式」には、所有者自らが主体的に管理する「自主管理」、管理会社に一部の管理業務を委託する「一部委託」、管理会社に一括して委託する「全部委託」があります。購入を検討されているマンションがどのような管理方式を取っているのかによって、管理費の負担額や所有者の役務負担が異なります。「修繕履歴」では、適切な時期に必要な修繕がされているかどうかを確認することで、建物自体の現状や維持・管理に対する管理組合の取り組み方の姿勢を確認できます。「管理費・修繕積立金」の額や滞納状況、積立金額の総額なども、今後の生活に大きく関わってくる部分なのでしっかり確認しておきましょう。

    マンションは戸建住宅とは違い、多くの方が同じ建物に居住し、所有者皆で管理をするため、共同生活を送る上では管理組合の運営への協力や管理規約の遵守などが欠かせません。マンションを購入するときは、実際に現地に行き、お住まいの方に直接会って住み心地や管理面について聞くといいのではないでしょうか。

    2018年02月14日現在

  • Q. 中古住宅購入で気をつける点は?

    中古住宅を購入予定です。近日中に引渡しの立会いがありますが、どこに気をつけたらいいですか?

    A.

    瑕疵があるかどうかについて、契約書面の記述と物件の目視確認の両方のチエックが必要です。

    不具合があった場合にどちらが対応するかなど、購入後のトラブルを防ぐためにも大切な約束は必ず書面にしておきましょう。

    また、目視確認は「もともと頑丈に造られているか」「建物に傷みはないか」「定期的に修繕が行われているか」という視点でチェックし、売主から建物新築時の設計図面やこれまでの修繕の記録などを見せてもらいましょう。できれば、建築の専門家に立ち会ってもらった方がいいでしょう(特に床下、天井裏部分)。

    また、マイホーム購入のための最低限知っておきたい知識を集めたガイドブック「不動産売買の手引き」もご参照ください。
    一般財団法人不動産適正取引推進機構/啓発助言(手引等)

    2018年02月14日現在

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  • Q. ログハウスってどんな家?

    私は小学1年生の子供がいます。この度、ログハウスを建てようと検討しています。私は木で本棚を作ったり、机を作ったり自分で物を作ることが好きで、調べていくうちにログハウスに出会いました。木の匂いが良いし、ステキな家だと思うのですが、普段住む家として大丈夫でしょうか?不便な点はないでしょうか?

    A.
    ログハウスと聞くと山小屋を思い浮かべる方が多いかと思いますが、実は耐震性、断熱性があり住む家として快適に過ごせる家と言われています。しかし、ログハウス特有の問題として、木の収縮とログ材の重みによって、壁面の高さがだんだん低くなる現象(セトリング)が発生します。このセトリングが進行すると、柱・建具・窓・階段などで不具合が生じます。セトリング対策としては、あらかじめ設けられたスペースの調整を定期的に行う必要があります。建築後だいたい3年間は、このセトリング調整が必要となってきます。 また、塗料のグレードにもよりますが、一般的には2~3年を目安に外壁ログの塗装を行う必要があります。このようにログハウスに住むにあたっては定期的なメンテナンスが必要となり手間がかかります。その手間を楽しんでできる方が、ログハウスに住んでも大丈夫といえるでしょう。逆にあまり家のメンテナンスに手間をかけたくない方には、不向きかと思います。とはいえログハウスは高い断熱性から夏は涼しく、冬はあたたかい、汚れが付いてもペーパーで削ればすぐに消すことができ、好きな場所に釘を打てるなどDIYが好きな方にとっては理想の家になるのではないでしょうか。ぜひ、夢のマイホームに向けて実現してください。  すまいるネットでは、住まいに関するさまざまなご相談について、すまいの相談員が無料でアドバイスしています。すまいのお困りごとがございましたらお気軽にすまいるネットまでご相談ください

    2018年05月29日現在

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  • Q. 斜線制限とは、どんな制限のことですか?

    斜線制限とは、どんな制限のことですか。

    A.

    斜線制限とは、建物を建築するに際して、立体的な形(高さ)を規定する建築基準法の制限で、大きくは次の3種類の規定があります。

    (1) 道路斜線制限:建物の建築によって、道路の上空の開放性が一定以上阻害されないように定められた制限で、前面道路の反対側の境界線から、水平距離1に対し1.25又は1.5の斜線の範囲を守ることが原則です。

    (2) 隣地斜線制限:建物の建築によって、隣の敷地からの上空の開放性が一定以上阻害されないように定められた制限で、隣地境界線から垂直に20m+水平距離1に対し、2.5の斜線などの範囲を守るよう制限がなされています。 

    (3) 北側斜線制限:低層住居専用地域で、建物の建築によって北側の隣接地に対し、一定以上の日照を阻害しないよう定められた制限で、北側の隣地境界線から垂直に5m+真北方向の水平距離1に対し、1.25の斜線の範囲を守ることが原則です。

    2018年02月05日現在

  • Q. 中古住宅の購入に使える融資制度には、どんなものがありますか?

    中古住宅を購入する予定です。資金の一部は借入れを予定していますが、どのような融資制度がありますか?

    A.

    中古住宅の融資制度には、財形住宅融資と住宅金融支援機構の「フラット35」と、民間金融機関などの住宅ローンがあります。

    財形住宅融資は、財形貯蓄を1年以上積み立て、申し込み資格に合えば利用できます。金利は5年固定型で、借入限度額は年収で異なりますが、所要額の90%か財形貯蓄残高の10倍までの金額(最高4千万円)まで可能です。

    「フラット35」は、住宅金融支援機構が金融機関との提携により、最長35年までの完全固定金利となっています。金融機関によって金利や融資手数料が異なりますので、よく比較してご利用ください。

    なお中古住宅の場合、財形住宅融資や「フラット35」は、建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合には、耐震診断等により建物の耐震性が現行の建築基準法に定める耐震性と同様であることが確認できるもの(「耐震基準適合証明書」等)が必要になりますので、ご注意ください。

    住宅金融支援機構/フラット35

    2018年02月05日現在

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  • Q. あっせんローンとはどういうローンですか?

    建売住宅の売買契約の説明を受けた際に、「あっせんローン」を勧められました。あっせんローンとはどういうローンですか。

    A.

    あっせんローンとは、販売業者が購入者に対して金融機関を紹介し、購入者が融資申込手続きを直接行うローンをいいます。あっせんローンを利用する場合は、販売業者から「住宅ローン代行手数料」といった名目であっせん手数料を請求されることがありますので、利用する場合は販売会社によく確認してください。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 抵当権がついている物件の購入で、注意することは?

    中古マンションの購入を検討していますが、抵当権がついています。購入する際に、注意することはありますか

    A.

    抵当権は、金融機関から住宅ローンなどを借りて不動産を購入するとき、その担保として物件(土地・建物)の登記簿に設定されます。中古住宅の売買では、抵当権がついている場合も多く、注意を要します。

    あなたが売買代金を支払った後、所有権移転登記の申請をするわずかの間に、抵当権者から差押の申請がなされ、競売にかけられる可能性があります。

    そのリスクを回避するため、売買契約書に「抵当権を抹消できなければ白紙解約する」旨の条項を入れる方法もありますので、検討してみてください。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 工務店の信頼性を確かめる方法は?

    住宅工事を請け負っている工務店について何の知識もありません。建築工事には手抜きがあると聞いたことがあり、きちんと工事をしてくれるかどうか心配です。工務店の信頼性はどのようにして確かめられますか?

    A.

    工務店の信頼性の確認,というのはなかなか難しい問題です。お知り合いなどからの口コミ情報があれば安心できると思いますが,それ以外の情報としては経営状態や業務実績を確認することなどが挙げられます。

    すまいるネットには,「すまいるパートナー」という建築士事務所・建設業者の名簿があり、一定の基準を満たした業者の業務概要や過去2年間の実績が公開されていますので,業者を選ぶ際の参考としていただけます。

    すまいるネット/すまいるパートナー(選定支援システム)

    そのほか,リフォーム事業者に関する情報としては,次のようなものもありますので,参考にして下さい。

    財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター/リフォーム支援ネット「リフォネット」
    兵庫県/住宅改修業者登録制度  

    なお、工事が設計書通りにできているかチェックする仕事に、「工事監理」という業務があります。別項にあげていますので、参考にしてください

    2018年02月14日現在