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すまいのお悩みQ&A

買う・建てる

  • Q. 指定確認検査機関とは何のことですか?

    指定確認検査機関とは何のことですか。

    A.

    「指定確認検査機関」とは、平成10年の建築基準法改正により、新設されたものです。それまで都道府県や主な市などの地方公共団体(特定行政庁)の建築主事が行なってきた建築確認および検査業務について、民間でも行なうことができるようにしたもので、必要な審査能力を備える公正な民間機関(指定確認検査機関)のことです。この機関の指定は、一の都道府県の区域で業務を行う機関については、都道府県知事が行い、二以上の都道府県の区域で業務を行う機関については、国土交通大臣が指定を行っています。

    神戸市/指定確認検査機関について  

    2018年02月05日現在

  • Q. 新築住宅の保証期間は何年ぐらいある?

    戸建で新築の分譲住宅を購入する予定です。新築住宅では、建物に大きな不具合があった場合、何年間保証してもらえますか?

    A.

    新築住宅の取得(まだ誰も住んだことのない住宅で、新築してから1年以内の住宅が対象です)に際しては、「品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)」により、瑕疵(隠れた傷など)担保責任の特例が設けられており、建物の基本構造部分に対し、瑕疵担保期間が建物引渡しから最低10年間と定められています(特約を結んだ場合は、20年まで延長することが可能です)。基本構造部分とは、柱や壁、基礎、小屋組などの構造上主要な部分と、屋根や外壁などの雨水の浸入を防止する部分をいい、その瑕疵に対し、補修や賠償、契約解除(売買契約の場合で、補修が不可能な場合に限ります)を請求することができます。例えば雨漏りや、基礎や壁などにひびが入った場合などに、補修などを請求できます。

    2018年02月09日現在

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  • Q. 住宅の売買契約にもクーリングオフ制度はあるのですか?

    家を探している最中に、建売住宅の建築現場を見て話しを聞きたくなり、営業マンに自宅まで説明に来てもらいました。そこで購入の申込をし、翌日自宅で売買契約を締結しました。契約から3日経過していますが、気に入らない点や納得できない点がでてきたので、解約したいと考えています。クーリング・オフはできますか。

    A.

    宅建業法では、売主が宅建業者であり、テントや仮設小屋、訪問販売などの「事務所等」以外の場所で売買契約を締結した場合は、その宅建業者から書面でクーリング・オフ制度について告げられた日から8日以内に限って解除通知書面を発信すれば、無条件にクーリング・オフができます。

    ただし買主が自宅や勤務先で売買契約の説明を受けることを申し出て、そこで申込や契約をした場合は、無条件に申込の撤回や売買契約の解除をすることはできない規定になっています。

    ご相談のケースでは、自宅で購入の申込や売買契約をしており、クーリング・オフでの解除は難しいでしょう。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 「伝統構法」と「在来構法」の違いとは?

    建物の建て方にも様々な種類があると聞きました。「伝統構法」と「在来構法」は、どういう違いがあるのでしょうか。

    A.

    「伝統構法」は江戸時代の木造住宅に多く見られ、在来構法で用いる金物を使用せずに木を組んで構造を支えます。変形に対して非常にねばり強く、地震、台風の多い日本に非常に適した構造です。柱の間に『筋交い(すじかい)』という斜めの材を入れたり、接合部分を金物等で補強することが、建築基準法で義務づけられています。
    「在来構法」は、その伝統構法のいい点を取り入れて発展させた構造をいい、金物や筋交いを用いて構造を支えるのが特徴です。現代の木造住宅の多くがこの構造です。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 物件広告の見方、ポイントは?

    建売住宅の購入を計画していますが、物件広告・チラシを見るときのポイントはどこですか?

    A.

    正確で情報量が多い広告がよい広告です。細かな文字で書かれているので骨が折れますが、根気よく、物件概要・周辺環境・利便施設・公共機関・交通手段などを見ましょう。チェックするポイントとしては、宅建業者の取引形態・免許証番号、交通の利便性、販売価格、前面道路、土地の権利関係、地目、ローン、法令に基づく制限、建築確認や許可番号です。

    広告のキャッチフレーズやイメージ写真などに惑わされないよう、冷静にチェックしてください。

    ・不動産ジャパン((公財)不動産流通推進センター)
    /不動産広告の見方

    2018年02月14日現在

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  • Q. 中古マンション購入で気をつける点は?

    中古マンション購入にあたってどのような点に気をつけるべきか具体的にあげてください。

    A.

    建物・管理システム・生活環境など、現地を細かくチェックすることが、快適に暮らせるマンション選びのポイントです。

    最も重要な点は、・販売会社は不動産業の免許を受けた業者かどうか。・名義は売主となっているか。・抵当権が設定されていないか。・建物周辺の地盤は大丈夫か。・建物のヒビ割れはほとんどないか。・セキュリティは大丈夫か。・電気の容量が十分に(40アンペア以上)あるか、などです。また、エレベータやゴミ置き場などの共用スペースがきれいに保たれているか、非常階段の鉄部の補修はなされているか、大規模修繕計画や修繕積立金が十分積み立てられているかなども確認しておきましょう。その上で、位置とか間取りなどの基本構造部分のチェック、設備関係のチェック、転落防止柵など安全性のチェックや管理形態などのチェックもしておきましょう。<

    2018年02月14日現在

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  • Q. 床の遮音等級について教えてください?

    マンションのパンフレットに、床の遮音性能としてL-45や1級と表示がありますが、どういう意味ですか。

    A.

    マンションでは、子供が飛び跳ねたり、いすを引いた時の音が階下に伝わり、問題になりやすいものです。

    「L-○」とは、床に物や人などがぶつかって聞こえる床衝撃音に対する遮音性能の表示で、JIS(日本工業規格)に定められた方法で測定し、数値が小さくなると性能がよくなります。 

    また音には子どもが走る足音など重い物がぶつかる重量衝撃音と、コップやスプーンなど軽いものが落ちるような軽量衝撃音があり、遮音性能はそれぞれLH-○、 LL-○と表示します。 

    日本建築学会は、集合住宅の床に4つの遮音等級を定め、特級はLH-45、 LL-40、1級はLH-50、 LL-45、2級はLH-55、 LL-55、3級はLH-60・65、 LL-60となります。

    通常の使用状態で、使用者からの苦情がほとんど出ない性能は1級とされており、LH-45はいすや履物を引きずる音が聞こえることがある程度、LL-50は足音は聞こえるがあまり気にならない程度です。

    2018年02月05日現在

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  • Q. 住宅瑕疵担保履行法とは?

    新築住宅の保証期間中に販売事業者や建設業者が倒産した場合に備えて、「住宅瑕疵担保履行法」が施行されると聞きました。どういう法律でしょうか?

    A.

    「住宅瑕疵担保履行法」 とは、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保に関する法律」といい、新築住宅の買主や施主の保護を目的に、平成21年10月から施行されます。この法律は、新築住宅の販売事業者や建設業者がたとえ倒産した場合でも、瑕疵担保履行責任を確保するため、平成21年10月以降に引渡される住宅については、「住宅瑕疵担保責任保険」の加入などを義務付けています。

     平成21年10月以降に引渡される住宅を購入か建設される場合は、「住宅瑕疵担保責任保険」に加入されているか、よく確認しましょう。

    2018年02月09日現在

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  • Q. 「履行の着手」とは何ですか?

    住宅の売買契約を解除したいと申し出たら、「履行の着手」に入ったので手付解除できないと言われました。「履行の着手」とは何ですか。

    A.

    「履行の着手」とは、契約書の内容を履行するための準備段階を超えて、履行行為に取り掛かることをいいます。

    売主の行為としては、「買主の希望に応じて土地の分筆登記を行ったとき」や「買主の希望に応じて建築材料の発注をしたり、建築工事に着手したとき」、「売買物件の一部を引き渡したとき」、「買主の事情で物件引渡し前に所有権移転を済ませたとき」などがあたります。

    買主の場合は、「内金として中間金を支払ったとき」などがあたります。

    「履行の着手」に該当する状況で契約を解除する場合は、手付金の放棄以外に違約金も請求される場合もあります。

    2018年02月13日現在

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  • Q. マイホーム購入を検討中です。何からはじめたらいい?

    Q1.現在、賃貸マンションに夫婦二人で入居していますが、今年に家族が増えるため、マイホームの購入を検討しています。まずは何から始めればいいのでしょうか?
    (20代男性)

    A.

    まず初めに、どんな場所のどんな家に住みたいか検討しましょう。交通の便、買物、学校、住環境など・・・様々な検討項目があります。全ての条件を満足するのは困難ですので、優先順位をつけましょう。将来のこともよく考えて検討しましょう。

    次に、資金計画を検討しましょう。必要な資金は、購入資金だけではありません。登記費用、火災保険料、ローン保証保険料、仲介手数料などの諸費用が必要になります。さらには、引越し費用、家具の買替えなど、色々な費用がかかります。金融機関等からの借入計画は、借入可能額でなく将来にわたって返済可能な額にすることが大切です。購入前にきちんと専門家に相談をし、ライフプランシミュレーションをして検討されてはいかがでしょうか。

    すまいるネットでは、ファイナンシャルプランナーによるご相談を無料で行なっていますので、ご利用ください。

    次に物件の情報を集めましょう。情報は、新聞広告、折込チラシ、インターネットなどから収集できます。しかし、広告のキャッチフレーズやイメージ写真などに惑わされないよう、冷静にチェックしましょう。周辺環境・利便施設・公共機関など、生活に必要な情報が掲載されているなど、正確で情報量の多い広告を参考に検討しましょう。怪しい広告には手を出さないように心がけましょう。

    集めた情報の中から気になる物件を見つけたら、実際に現地に確認に行きましょう。

    自分の目と足で確かめることが大切です。車では、実際の距離がわかりにくいため、公共交通機関を使いましょう。天候や時刻などによっても見え方が違ってきますので、現地には二度以上いくようにしましょう。また、一人で行くのではなく、家族などの人と一緒に行くと、ひとりでは気づかないことを発見できるかもしれません。

    物件については、宅建事業者から詳しく説明を受けることが出来ます。気になることは納得のいくまで説明を求めましょう。

    マイホーム購入は、一生の大仕事です。自分一人で考えるのでは限界がありますので、家族や友人にも相談しましょう。また、専門家に相談するのもひとつの方法です。すまいるネットでは、建築士、融資相談員、消費生活相談員が、実際に困っていることや不安に思っていることについてアドバイスします。お気軽にご相談下さい。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 現地調査のチェックポイントは?

    宅地の購入を検討中です。現地調査のチェックポイントを教えてください。

    A.

    現地調査のポイントは、まず、現地への行き方です。通常の交通機関を使って最寄駅やバス停を確認しながら現地に行くことや、曜日・時間・天候等が違う状況で二度以上出向いたり、近所や地元の人にもいろいろ話を聞いてみたり、たくさんの人と一緒に行くことなどがあげられます。

    現地の宅地では、境界や地形・地盤、建物の予定位置、道路とのすりつき、上下水道やガス供給設備などをチェックしましょう。道路や隣接地などの周辺の住環境、買物・病院・公共施設などの生活利便施設も確認が必要です。

    なお、現地には、広告・地図・巻尺・カメラ・メモ用紙などを持っていくとよいでしょう。

    以上のように、自分の目と足で確かめることが大切ですが、売主または仲介業者に納得いくまで説明を求め、自分で調査したことと説明内容が一致しているかどうかも確かめましょう。

    2018年02月14日現在

  • Q. マンションと戸建住宅のメリット・デメリットを教えてください。

    家を購入するに当たって、マンションか戸建住宅かで迷っています。マンションと戸建住宅のメリット・デメリットを教えてください

    A.

    マンションと戸建住宅の一番違う点は、マンションが区分所有法に基づく建物の共同での所有であるのに対し、戸建住宅は所有権を持つ人だけの単独所有となる点があります。マンションの土地の所有については、○○分の△△の共同持分といった割合で表されます。

    マンションでは上下左右に住戸があるため、戸建に比べると自分が騒音の発生源になったり、被害を受けたりしやすくなります。またマンションは決められた間取りから選ぶことが多く、戸建に比べると設計の自由度は低いといえます。建て替える際も区分所有者の5分の4以上の賛成がないと建て替えができません。

    逆にマンションのメリットとして、管理会社に委託すれば管理の煩わしさが少ないのと、泥棒が侵入できる場所が限られているので、戸締りなどの防犯対策の点では負担が少ないといえます。

    これ以外にもメリット・デメリットがありますので、すまいに何を求めるか、よく考えて選択してください。

    2018年02月14日現在

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