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すまいのお悩みQ&A

買う・建てる

  • Q. 耐震構造とは、どんな構造ですか?

    「耐震構造」とは、具体的にはどんな構造ですか。

    A.

    耐震構造とは、建物を頑丈な造りにすることにより、地震によって壊れないようにする構造のことで、具体的には建物の柱や梁(はり)を太く、しっかりと作り、必要に応じて斜め材(筋交い)も取り付けたりして、地震の揺れに対して建物自体で耐えるという構造です。

    地震の揺れを防ぐような特別な装置(免震装置や制震装置)は使わないため、費用の面でもやりやすいといえます。ただし、地震の揺れが建物にそのまま伝わるので、室内の家具固定も合わせて行うと効果的です。

    1981年(昭和56年)建築基準法等の改正により、新耐震設計基準が採用されるようになったため、それ以前の旧耐震基準の建物に比べ、新耐震基準による建物はより安全性が高いと言えます。

    2018年02月05日現在

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  • Q. 在来工法、ツーバイフォー、プレハブの地震に対する強さは?

    家を新築するのですが、地震に強い家にしたいと思っています。在来工法、ツーバイフォー、プレハブは地震に対する強さが違いますか。

    A.

    住宅メーカーが開発したプレハブ住宅や、北米の工法を改良したツーバイフォー工法の住宅は、部材を工場で製造したり、実物大の振動実験装置で繰り返し耐震試験を重ねて改良されてきた住宅です。そのためほとんどの工程が現場で施工される在来工法に比べて、部材の品質が安定しており、地震に対して強いと言われています。

    しかし在来工法の中にも、しっかりと設計・施工され、きちんと手入れされた住宅には、何百年も住める住宅もあります。最近では長期優良(200年)住宅にも、プレハブ工法と共に在来工法も採用されており、きちんとした設計・施工をすれば十分な耐震性が確保できます。

    2018年02月09日現在

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  • Q. 住宅性能表示制度とは何ですか?

    戸建住宅を建てる予定ですが、説明どおりの性能の住宅が建築されるか不安です。住宅性能表示制度があると聞きましたが、どんな制度ですか。

    A.

    これまで住宅は工業製品と異なり、性能を比較できる「ものさし」となるものがありませんでした。

    住宅性能表示制度とは、住宅の基本性能を等級で表すもので、断熱性能や遮音性能、耐震性能などの各種すまいの10の分野の性能が、等級や数値で表示されます。この性能の審査には、設計段階と工事段階で数回、国土交通大臣から指定された第三者機関(指定住宅性能評価機関)の評価員による審査があり、手抜き工事や欠陥工事を防ぐ効果もあります。

    また評価を受けた性能に不満を感じた場合や、それ以外の請負契約上の各種トラブルが生じた場合に、弁護士などの専門家で構成された「指定紛争処理機関」に対して紛争処理を依頼することができます。

    公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター  

    2018年02月13日現在

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  • Q. 中古住宅の購入時にチェックすることは?

    Q1中古の戸建住宅の購入を検討しています。物件は気に入っていますが、何かと不具合がありそうで心配です。建物のどんなところをチェックしたらよいでしょうか。(30代、男性)

    A.

    A1中古住宅の場合、契約書に「現状有姿」(そのときの状態のまま)と記載されており、経年劣化は売買価格に織り込まれることが一般的です。建物の状態は必ず自分で確認するようにしてください。重点的に見ておきたいところは、(1)建物の基礎(ひび割れの有無、大きさなど)(2)床下(乾燥の度合い、湿気、排水の漏れなど)(3)建具(建て付け具合、すき間など)(4)壁(ひび割れ、結露・かびなど)?屋根裏(雨のしみ、断熱材など)(5)設備(特に水回り、機器は必ず使ってみる)(6)耐震性能(見ただけではわかりませんが、耐震規定を見直した建築基準法改正があった1981年以前の建築かどうかが判断のポイント)などです。晴れた日だけでなく雨の日にも見ることをお薦めします。なお、自分だけでは不安であれば、売り主・仲介業者に確認のうえ、専門の建築士などが検査をする既存住宅現況検査(インスペクション)を受けることもできます。


    Q2引き渡し後に不具合が見つかったときの保証はありますか?

    A2一見しただけでは分からない物件の欠陥などを「隠れた瑕疵(かし)」といいます。不動産会社(宅地建物取引業者)が売主の場合は、2年以上の瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。個人が売主の場合には義務づけはなく、瑕疵担保責任を負わない(築年数が古い場合など)、あるいは保証の期間を数ヶ月に限定するといった契約にすることが多くなっています。どちらの場合も、とにかく契約までによく見て、できるところは修理してもらい、瑕疵担保責任についても納得のうえで契約することが大切です。また、先ほどのインスペクションとセットで加入する「既存住宅売買瑕疵保険」もあります。保険対象部分は構造耐力上主要な部分(基礎、柱など)や雨水の浸入を防止する部分などで、個人間売買タイプの場合、保険期間は5年間または1年間です。万が一、引き渡しを受けた建物の対象部分に瑕疵が見つかった場合は、その補修費用をまかなうことができ、買主だけでなく売主も加入することができる保険です。なお、神戸市では検査や保険加入費用の一部を補助する制度を設けています(個人間売買タイプのみ)。

    条件など詳細については、窓口となっている「すまいるネット」までお問合せ下さい。

    すまいるネット/既存住宅現況検査・売買瑕疵保険の補助制度

    2018年02月13日現在

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  • Q. 手付金は契約解除しても返してくれる?

    契約解除の際、手付け金は返還されるのですか?

    A.

    転勤などのために契約を解除する場合は自己都合になるため、手付金を放棄することになります(「手付解除」といいます)。なお、すでに売主から引渡しを受けていたり、売主が所有権移転のための登記申請などの「履行の着手」を行っている場合は、手付解除はできませんので、違約金を支払って契約を解除することになります。

    このように、自己都合による契約解除となると、それなりのペナルティーを負うことになりますので、契約を締結する前に慎重に検討しましょう。

    2018年02月14日現在

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  • Q. 住宅購入時の諸費用とは?

    分譲マンションを購入したいと考えています。自己資金はある程度用意しており、頭金に充てたいと思いますが、これ以外に諸費用がかかると聞きました。諸費用にはどんなものがありますか?

    A.

    住宅の購入時には、税金や各種手数料などのいわゆる諸費用が必要になります。費用の目安としては、物件価格の数%とされていますが、新築・中古、戸建・マンションなどにより額が異なってきますので、それぞれ正確な見積りを出してもらう必要があります。

    具体的には、売買契約にかかる印紙税、仲介手数料、消費税など、登記にかかる登録免許税、司法書士報酬など、住宅ローン関係にかかる事務手数料、ローン保証料、生命保険料、火災保険料など、その他として、不動産取得税、固定資産税・都市計画税等の精算金、マンションの場合の管理費・修繕積立金、新築戸建の場合の水道施設負担金などがあります。さらに引越し代や家具、家電製品、カーテンなどの購入費用など、様々なものを考えておく必要があります。

    すまいるネットでは、有資格者のファイナンシャルプランナーが常駐しているので、お気軽に相談ください。

    2018年02月14日現在

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  • Q. マンションの内覧会のチェックポイントは?

    マンションの内覧会ではどこを見ればいいですか。

    A.

    内覧会は完成前のお披露目と不具合箇所のチェックの場ですから、一人で見るのではなく、できるだけ大勢で見ることをお勧めします。主なチェックポイントを列記しておきます。

    ・契約どおりの図面に出来上がっているか確認する。

    天井の高さ,柱や梁、照明器具、コンセント、エアコンの室外機の位置等。

    ・実際に動かしてみる。

    ドア、スイッチ、扉、キッチン、洗面台、網戸、引き出し、クロゼットの扉等。

    ・固定状況を確認する。

    棚板、カーテンレール、トイレットペーパーのホルダー、タオルかけ等。フローリングは強く踏んでみること。

    ・排水、配線、点検口をチェックする。

    実際に水を流してキッチンや流しの下の状態、電気配線の状態等を見る。点検口内にカビが発生していないかのぞいてみる。

    ・キズや汚れがないか確認する。

    2018年02月05日現在

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  • Q. タウンハウスとは、どんな形式の住宅ですか?

    「タウンハウス」とは、どんな住宅で「テラスハウス」とどう違うのですか。

    A.

    タウンハウスとは、接地型住宅団地のひとつの形態で、住戸を集約化し、各住戸の専用使用する土地の面積を最小限にとどめ、それによって、オープン・スペース、コミュニティ施設用地を確保し、良好な住環境を団地全体で創設するものです。

    テラスハウスとは、住宅の建て方のひとつで、長屋建て、連続建てともいわれ、各戸が土地に定着し、共用の界壁で順々に連続している住宅の一種で、テラス、つまり専用庭が付いたものを指します。

    2018年02月05日現在

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  • Q. 少ない資金でリフォームできませんか?

    古い物件を安価で購入し、 リフォームを計画しています。少ない資金でリフォームをしたいのですが、何かよい方法はありませんか

    A.

    「DIY」という言葉をご存知ですか。

    DIYとは、英語で「Do It Yourself」の略語で「住まいと暮らしをよりよいものにするために、自らの手で快適な生活空間を創造すること」をいいます。

    専門の業者を通さず自身で作業することによって、要する費用は材料費のみとなり安価で行うことができます。DIYer(DIYをする人)のなかには「充実感や達成感を味わえる」ことに魅力を感じておられる方も多いようです。

    ただ工事によっては、専門的な技術や工具が必要で専門業者に頼んだほうがいい場合や、DIYによる欠陥や危険性など、それなりのリスクもあります。

    大手のホームセンターを始め、様々なところでDIYアドバイザーが相談を受け付けていますので、まずはお近くのホームセンターで、DIYについてお話ししてみるのはどうでしょうか。

    2018年02月09日現在

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  • Q. 宅地建物取引士とはどういう資格ですか?

    中古住宅を探すため不動産業者に行くと、名刺に宅宅地建物取引士と書かれた営業マンが出てきました。宅地建物取引士とはどういう資格ですか。

    A.

    宅地建物取引士とは、「宅地・建物の売買や賃貸の代理や媒介」などを行う宅地建物取引業の事務所(不動産屋)に、一定の割合で専任者を置かなければならない資格者です。

    宅地・建物の売買や賃貸の契約を締結する際に、重要事項(物件の権利関係や法的な制限、取引条件など)を記載した重要事項説明書の内容の説明や、契約書への記名・捺印をするのは、宅地建物取引士の資格が必要です。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 住宅ローンで気をつけるポイントは?

    住宅の購入を考えています。住宅ローンを利用するにあたり、気をつけるポイントを教えてください。(30代・男性)

    A.

    住宅ローンを利用する際に気をつけるポイントには、「借入金額」「返済期間」「借入金利」の3つがあります。「借入金額」は、購入物件の金額や頭金の額によって変動しますが、「いくら借りられるかではなく、いくら返せるか」で決定することが重要です。「返済期間」は、将来の収入や支出などを考えて、何歳で返済を完了したいかで決定します。「借入金利」については、金融機関で様々な種類があり、大きくは「固定金利」と「変動金利」があります。「固定金利」は返済期間中金利が変わらず、「変動金利」は市場金利の変動に合わせて金利が変わります。返済完了までは、非常に長い期間がかかります。目先の金利だけにとらわれることなく、長期的な視点で利用するローンや、返済プランを決定することが重要です。


    Q固定金利と変動金利のどちらを選ぶか迷っています。それぞれのメリット、デメリットは何ですか。

    A「固定金利」は、当初の金利が全返済期間を通じて変わりません。市場金利が上昇しても、返済額が変わらないというメリットがありますが、逆に金利が低下しても返済額に反映されないのがデメリットです。「変動金利」には、固定金利期間選択型と変動金利型があります。固定金利期間選択型は、当初○年間など一定期間固定金利が適用されるタイプで、固定金利の期間中は返済額を確定できるメリットがありますが、終了後は返済額が変動する可能性があるため、返済計画が立てにくいデメリットがあります。変動金利型は、通常金利情勢に伴って半年ごとに金利が見直され、5年ごとに返済額の見直しがあります。見直し後の返済額は、直近の1.25倍が上限です。金利の変動を敏感に反映しますので、金利が低下すれば利息は減少する反面、金利が急上昇すれば利息が大幅に増加する恐れがあります。

    すまいるネットでは、住宅ローンに関する相談も受け付けていますので、ご活用ください。

    2018年02月14日現在

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  • Q. 重要事項説明書の見方を教えてほしい。

    重要事項説明書の見方を教えてください。

    A.

    宅建業者は、売買や賃貸借等の契約をする前に、取引する物件や取引条件等について一定の重要な事項を記載した重要事項説明書を買主や借主等に宅地建物取引士から交付し、宅地建物取引士証を提示しながら説明することが義務付けられています。

    この重要事項説明書は、必ず契約する前にもらい、確かめたいこと、疑問のあることなどは遠慮なく質問し、その説明をよく理解したうえで、契約するかどうかを決めましょう。宅建業者が説明しなければならない事項は、宅建業法第35条に列挙されています。

    重要事項説明書に書いてあることと、今までにあなたが調べたことを比較するとともに、まだ調べていないことがあれば、間違いがないか、すぐに調査してみましょう。特約や特記事項には注意が必要です。また、これらの事項以外でも重要なこととして説明を受けたことがあれば、はっきり重要事項説明書に記載してもらうようにしましょう。不動産取引におけるトラブルは、重要事項説明書の内容の理解不足が大きな原因の一つと考えられますので、十分に納得したうえで署名押印するようにしてください。

    2018年02月14日現在

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