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すまいのお悩みQ&A

買う・建てる

  • Q. ログハウスってどんな家?

    私は小学1年生の子供がいます。この度、ログハウスを建てようと検討しています。私は木で本棚を作ったり、机を作ったり自分で物を作ることが好きで、調べていくうちにログハウスに出会いました。木の匂いが良いし、ステキな家だと思うのですが、普段住む家として大丈夫でしょうか?不便な点はないでしょうか?

    A.
    ログハウスと聞くと山小屋を思い浮かべる方が多いかと思いますが、実は耐震性、断熱性があり住む家として快適に過ごせる家と言われています。しかし、ログハウス特有の問題として、木の収縮とログ材の重みによって、壁面の高さがだんだん低くなる現象(セトリング)が発生します。このセトリングが進行すると、柱・建具・窓・階段などで不具合が生じます。セトリング対策としては、あらかじめ設けられたスペースの調整を定期的に行う必要があります。建築後だいたい3年間は、このセトリング調整が必要となってきます。 また、塗料のグレードにもよりますが、一般的には2~3年を目安に外壁ログの塗装を行う必要があります。このようにログハウスに住むにあたっては定期的なメンテナンスが必要となり手間がかかります。その手間を楽しんでできる方が、ログハウスに住んでも大丈夫といえるでしょう。逆にあまり家のメンテナンスに手間をかけたくない方には、不向きかと思います。とはいえログハウスは高い断熱性から夏は涼しく、冬はあたたかい、汚れが付いてもペーパーで削ればすぐに消すことができ、好きな場所に釘を打てるなどDIYが好きな方にとっては理想の家になるのではないでしょうか。ぜひ、夢のマイホームに向けて実現してください。  すまいるネットでは、住まいに関するさまざまなご相談について、すまいの相談員が無料でアドバイスしています。すまいのお困りごとがございましたらお気軽にすまいるネットまでご相談ください

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  • Q. 中古住宅のリノベーションの注意点について

    結婚を機に住宅の購入を検討しています。新築は希望する場所・条件に合わないので、中古住宅を購入してリノベーションをしようかと考えています。中古住宅のリノベーションの注意点を教えて下さい。(20代 男性)

    A.

    中古住宅のリノベーションは新築に比べて、費用を抑えられる、好立地の物件を手に入れやすい、等のメリットが挙げられます。自分が思い描く理想のすまいを実現するために、リノベーションでどんなことをしたいのか、まずはリストアップして、それらに優先順位をつけてみると良いでしょう。

    また、中古住宅は、建物の構造や法律の制約によって、工事内容に制限が発生する場合がありますので、物件選びの段階から、リノベーションを得意とする建築士に相談することをおすすめします。

    リノベーションに係る費用は、その中古住宅の状況や工事内容によって大きく変わるため、平均額を提示するのが非常に難しいところですが、スケルトン状態(構造部だけを残した状態)に一旦戻してから行う“フルリノベーション”であれば、1000万円を超えるケースもあるようです。工事費の見積りは複数社に依頼するようにしましょう。見積りを取ってみると、想定より高い場合や予算をオーバーしてしまう場合もあり得ます。ここで重要になるのが、さきほどの“やりたいことリスト”です。省コストのためには、優先順位の低いものを工事内容から削ることも時として必要です。また、「自分自身でリノベーションをやってしまう」というのもひとつの省コスト手段です。建物自体の構造や設備に関する改修は、やはりプロでないと難しい工程もありますが、内装等の塗装や庭の芝生張りなど、頑張れば自分でもできる工程もあるはずです。自分が行うこと、プロに任せることを分けて、自分の理想のすまいづくりを実現しましょう。

    神戸市では、市民の皆様のすまいに関する相談窓口として、「神戸市すまいとまちの安心支援センター(すまいるネット)」を開設しています。相談内容に応じて、建築士や消費生活相談員、ファイナンシャルプランナーが無料でアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご活用ください。

  • Q. 2項道路とは?

    中古の戸建住宅の購入を検討していますが、物件広告の資料の中に、敷地が接している道路のことを「2項道路」と記載してありました。具体的には、何のことでしょうか?,

    A.

    建築物を建築するときには、その敷地が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していることが原則となっています。もし道路幅員が4メートルに満たない場合でも、建築基準法が適用される前に、すでに建築物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道路で、特定行政庁が指定した道路に面している敷地については、建物を建てることが可能です。この道路を一般的に「建築基準法第42条第2項の道路」、いわゆる2項道路と呼んでいます。

    2項道路は、その中心線から両側へ2メートル後退した線が道路と敷地の境界線とみなされます(この境界線は、建築基準法上の境界線であり、所有権上の境界とは違います)。したがって、このような2項道路に面している敷地に建築物(門、塀、擁壁等も含む)を建てるときには、2メートル後退した線から出ないようにしなければなりません。

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  • Q. 接道義務とは?

    知り合いから「土地を購入するに当っては、『接道義務』を満たしているかどうかを確認しておく必要がある」とアドバイスを受けました。具体的には、どのようなことを言うのでしょうか?

    A.

    建築物を建築するためには、原則として、敷地が、建築基準法で規定された「道路」に2m以上接していなければいけません。この義務を接道義務といい、火災時の消火活動や避難などのため義務付けています。なお、道路の形状をしていても、建築基準法に定める道路に該当しないものもあり、この場合は接道義務を満たしていないことになるので、建築士等に確認することをお勧めします。

    ただし、例外として、周囲に広い空地がある場合等で安全上等に支障がないとして特定行政庁が許可すれば、道路に2m以上接していない敷地にも建物を建てることができます。どのような場合に許可されるかどうかは、それぞれの敷地の状況によって異なりますので、神戸市住宅都市局建築安全課にあらかじめご相談ください。

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  • Q. 用途地域はどうやって調べられる?

     新たに土地を購入し、自宅を新築しようと考えています。その土地に、どのような規模・大きさの住宅が建てられるか検討するために、まず用途地域を調べようと思いますが、どうやって調べたらいいでしょうか?

    A.

    建物には、住宅や店舗、工場など、さまざまな種類があります。これらの建物が、まちの中で無秩序に混在することを防ぐなど、良好なまちをつくるため、お互いに守るべきルールを定めたものが都市計画で定められている「用途地域」で、12種類あります。

    神戸市の用途地域は、下記のリンク先「神戸市情報マップ」のページでご覧いただくことができます。

    ただし、表示される図面は神戸市の都市計画に関する証明にはなりませんので、あくまで参考図としてご利用下さい。

    正確な情報については、住宅都市局計画部計画課の窓口(市役所2号館4階)に備付けのコンピュータ「ゆーまっぷ」でご確認下さい。

    特に敷地が、用途地域、建ぺい率、容積率、都市施設等の境界付近の場合は、市役所にお越しのうえ、必ず直接係員にご確認下さい。

    神戸市/神戸市情報マップ
    神戸市/都市計画情報案内システム(ゆーまっぷ)

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  • Q. 住宅購入時の諸費用とは?

    分譲マンションを購入したいと考えています。自己資金はある程度用意しており、頭金に充てたいと思いますが、これ以外に諸費用がかかると聞きました。諸費用にはどんなものがありますか?

    A.

    住宅の購入時には、税金や各種手数料などのいわゆる諸費用が必要になります。費用の目安としては、物件価格の数%とされていますが、新築・中古、戸建・マンションなどにより額が異なってきますので、それぞれ正確な見積りを出してもらう必要があります。

    具体的には、売買契約にかかる印紙税、仲介手数料、消費税など、登記にかかる登録免許税、司法書士報酬など、住宅ローン関係にかかる事務手数料、ローン保証料、生命保険料、火災保険料など、その他として、不動産取得税、固定資産税・都市計画税等の精算金、マンションの場合の管理費・修繕積立金、新築戸建の場合の水道施設負担金などがあります。さらに引越し代や家具、家電製品、カーテンなどの購入費用など、様々なものを考えておく必要があります。

    すまいるネットでは、有資格者のファイナンシャルプランナーが常駐しているので、お気軽に相談ください。

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  • Q. マンションと戸建住宅のメリット・デメリットを教えてください。

    家を購入するに当たって、マンションか戸建住宅かで迷っています。マンションと戸建住宅のメリット・デメリットを教えてください

    A.

    マンションと戸建住宅の一番違う点は、マンションが区分所有法に基づく建物の共同での所有であるのに対し、戸建住宅は所有権を持つ人だけの単独所有となる点があります。マンションの土地の所有については、○○分の△△の共同持分といった割合で表されます。

    マンションでは上下左右に住戸があるため、戸建に比べると自分が騒音の発生源になったり、被害を受けたりしやすくなります。またマンションは決められた間取りから選ぶことが多く、戸建に比べると設計の自由度は低いといえます。建て替える際も区分所有者の5分の4以上の賛成がないと建て替えができません。

    逆にマンションのメリットとして、管理会社に委託すれば管理の煩わしさが少ないのと、泥棒が侵入できる場所が限られているので、戸締りなどの防犯対策の点では負担が少ないといえます。

    これ以外にもメリット・デメリットがありますので、すまいに何を求めるか、よく考えて選択してください。

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  • Q. 中古マンション購入で気をつける点は?

    中古マンション購入にあたってどのような点に気をつけるべきか具体的にあげてください。

    A.

    建物・管理システム・生活環境など、現地を細かくチェックすることが、快適に暮らせるマンション選びのポイントです。

    最も重要な点は、・販売会社は不動産業の免許を受けた業者かどうか。・名義は売主となっているか。・抵当権が設定されていないか。・建物周辺の地盤は大丈夫か。・建物のヒビ割れはほとんどないか。・セキュリティは大丈夫か。・電気の容量が十分に(40アンペア以上)あるか、などです。また、エレベータやゴミ置き場などの共用スペースがきれいに保たれているか、非常階段の鉄部の補修はなされているか、大規模修繕計画や修繕積立金が十分積み立てられているかなども確認しておきましょう。その上で、位置とか間取りなどの基本構造部分のチェック、設備関係のチェック、転落防止柵など安全性のチェックや管理形態などのチェックもしておきましょう。<

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  • Q. マンションの売買契約解除後の違約金は支払わないといけない?

    マンションの売買契約をし、引渡しはまだ受けていませんが、転勤でやむなく契約を解除しなければならなくなりました。手付金流しはやむを得ないと思いますが、違約金は払わなければならないでしょうか?

    A.

    結論から言えば、「売買契約書をよく確認してみましょう」ということになります。

    ご相談のケースは「買主の理由による契約解除であり、既に手付金は支払っているが、解除についての取り決めは特になされていない。また、物件の引渡しは受けていない」という状況と考えられます。まず、この手付金は「解約手付」と解釈されるのが通例ですので、この場合の解除は「手付解除」に該当すると思われます。「手付解除」とは、買主が「手付金を放棄する」か、売主が「手付金の2倍の金額を買主に支払う」ことで、双方から契約を破棄できる取り決めです。手付解除は、双方が「契約の履行に着手するまで」の期間であれば可能とされています。「契約の履行の着手」については、売主の所有権移転登記の申請、あるいは売却を前提とした土地の分筆登記の申請等が行われた時、買主による中間金の支払がなされた時などが履行着手とされます。

    仮に履行の着手がなされた後に契約を解除しようとすれば、契約違反となり違約金が発生します。通常、どのような場合に違約金が発生するかということは、売買契約書で明記されていると思いますので、売買契約書をよく確認してください。

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  • Q. マンション購入の際の重要事項説明書の読み方は?

     マンションを購入予定ですが、重要事項説明書は専門的な言葉でたくさんの文章が並んでいてよくわかりません。特に気をつけるべき項目を教えてください。

    A.

    「重要事項説明書」は、契約前に対象物件に関する法律関係、その他の必要な事項について、書面を交付して説明することを義務付けられた文書です。宅地建物取引主任者から説明を受けるもので、言葉どおり「重要な事項」を定めていますので、ポイントを押さえてじっくりとチェックすることが必要です。できれば事前にコピーを入手し、疑問点をはっきりさせるなど予習をしておきましょう。

    マンションの場合、戸建住宅と違い、敷地の権利関係、共用部分及び専用使用権に関する規約等の定め、計画修繕積立金、管理費及び管理形態等の事項が加わります。特に重要な点は、

    ・土地建物の権利関係ー所有権、借地権

    ・マンションの管理に関する事項ー規約共用部分の内容、ペット飼育の禁止の有無等

    ・専用使用権(専用庭、駐車場)の有無

    ・管理費、修繕積立金の金額、滞納管理費(中古住宅の場合)の有無

    ・契約の解除に関する事項-手付解約、ローン特約、買取特約の有無/p>

    などです。

    重要事項説明を受ける際には、理解できるまで質問をして、納得してから押印しましょう。

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  • Q. 販売「代理」と「仲介」の違いは?

    広告に表示されている、販売「代理」と「仲介」の違いは何ですか?

    A.

    「代理」とは、売主(事業主)から代理権を得た不動産会社が物件を販売することです。原則として買主に手数料はかかりませんが、かかる場合もあるため事前に不動産会社への確認が必要です。

    「仲介」とは、「媒介」とも言われ、不動産会社が売主と買主の間に入り、売買契約を成立させることです。買主は「購入代金の3%+6万円」を限度として仲介手数料を支払います。

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  • Q. 工事業者が信頼できるか確認したい。

    マンションを購入したいと思っています。欠陥工事とか、耐震偽装問題という新聞記事を読んだりしますが、工事業者が信頼できるかどうか、確認する方法はありますか?

    A.

    建築工事はずいぶん工業化が進んできましたが、それでも現場での作業が中心になっています。そのため、品質管理の良し悪しが工事の結果として出やすく、工場製品のようにすべて同じ品質のものができるとは限りません。

    購入するマンションの建築工事をした業者の信頼性を確認する方法としては、その業者の工事実績を調べたり、また、その業者が施工した他の物件を見に行き、入居後の不具合とその対応などを居住者から直接確認することもひとつの方法です。

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