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すまいのお悩みQ&A

借りる : 契約

  • Q. 賃貸住宅を退去するときの注意点について

    マイホームを購入したので、今住んでいる賃貸住宅から退去したいと家主に伝えたところ、改修費として80万円を請求されました。そんなに支払わないといけないものなのでしょうか。今後、家主とはどのように話し合いを進めたら良いでしょうか?(30代・男性)

    A.

    賃貸住宅の退去時には、ご自身で写真を撮っておくことなど記録を残したうえで、双方が立ち会い原状回復が必要な部分を確認し、その負担について話し合うことが後のトラブルを避けるために大切な事です。

      こうした話し合いが行われなかった場合は、まずはご自分の賃貸借契約書を確認しましょう。契約で、具体的な修繕工事負担区分の特約が定められていない場合は、国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。原状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と記載されています。したがって、経年劣化、通常使用による損耗についての修繕等は貸主が負担し、借主の故意・過失による傷などは借主が負担することとなります。

      確認した契約内容を踏まえて、貸主に請求された改修費用の内訳を要求しましょう。内訳の内容に不明な点がある場合は、質問をして明確にする必要があります。

      これらの確認した内容、貸主に要求した詳細な内訳、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、改修費用について話し合いを進めていきましょう。話し合いをする際は、感情的にならず冷静に行い、日付や話し合いの内容などを記録しておくことが重要です。

      貸主との話し合いが上手くいかない、その他賃貸借契約について不安な点がある場合は、すまいるネットまでご相談ください。

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  • Q. 賃貸契約時の注意点について

    社会人になってはじめての一人暮らしを予定しています。賃貸住宅を探したいと思っているのですが、探し方と契約時の注意点をおしえてください。(20代女性)

    A.

    最近では、家賃・場所・間取り・入居時期を決めて、インターネットなどで情報収集するのが一般的です。写真などで部屋の様子を見ることはできますが、希望の条件の部屋が見つかれば不動産会社に連絡し、必ず下見をしましょう。部屋の広さや設備だけでなく、防犯対策、周辺状況も確認してください。昼と夜で、まちの雰囲気ががらりと変わることありますので、昼だけでなく夜に周辺状況を確認することもおすすめします。

    借りたい部屋が決まったら、入居申込書を提出するのが一般的です。その際、不動産仲介業者から「申込金」や「預り金」といった名目のお金を支払うよう求められることがあります。万が一、入居申込みをキャンセルする場合、預り金の返還をめぐってのトラブルもありますので、どのような性格のお金なのか不動産仲介業者によく確認したうえで支払うようにしましょう。

    次に、契約の前に必ず、物件の状態や契約の条件等に関する重要事項説明をうけましょう。

    重要事項説明では、物件の構造や設備について不動産業者が説明しなければならないことになっています。この説明の中で、設備等の内容を確認するだけではなく、入居中に設備の不具合があった際に誰に言えばいいのか、また契約終了時の敷金の精算方法等について確認しておくことが大切です。まだ借りていないのに退去時のことまでと思われるかもしれませんが、退去時の敷金返還については、貸し手・借り手の考え方の違いからよくトラブルになります。契約書には、できるだけ具体的な内容を記載してもらい、納得した上で契約しましょう。

    部屋の引渡しを受ける際は、家主や不動産業者に立ち会いのもと、入居前から存在する傷や汚れ、設備の不具合について写真や文書等で双方が確認しておくといいでしょう。

    また、借り手側もできるだけ丁寧に住むことを心がけてください。入居中の不注意による設備等の破損は借り手側の負担となります。

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  • Q. 新しい家主から契約解除を言われた。退去しないといけない?

    今住んでいる賃貸住宅が売買されて家主が替わったようで、新しい家主から賃貸借契約を解除するので出て行ってほしいと言われました。出て行かなければならないのでしょうか?

    A.

    住宅の売買や相続によって家主が交代した場合でも、新しい家主は前の家主の権利と義務をそのまま引き継がなければなりません。したがって、借り主が前の家主と交わした賃貸借契約はそのまま有効な権利・義務であり、新家主からの一方的な変更や破棄はできません。

    また、家主が替わったことは「正当事由」には当たらないので、この点からも借り主に退去する義務はありません。

    したがって、家主が替わったというだけの理由では、借り主は出て行く必要はなく、不当な要求は拒否できます。

    ※正当事由:借地借家法では、借り主保護の観点から、家主から解約を申し入れるには一定の正当な事由が必要とされています。

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  • Q. 退去時の原状回復の負担は?

    賃貸マンションから退去するときは、部屋を元通りに戻して退去しなければならない「原状回復義務」があると聞きました。壁や畳は経年で色あせていますが、張り替えまで借り主の負担になるのですか?

    A.

    原状回復とは、契約当時の状態に戻すことを言いますが、通常の使用に伴って自然に損耗するものまで復旧することを求めるものではありません。

    国土交通省がまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、退去時の原状回復の基本的な考え方を大きくわけて下記のとおりまとめています。

    (1) 経年劣化や通常使用による損耗等の修繕は、貸主の負担
    (2) 借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える損耗等については借主の負担

    たとえば、普通に暮らしていて起きる壁や畳の日焼けなどがこれに当たります。これらの自然的損耗の回復に要する費用は家賃に含まれていると考えられます。

    自分が行った部屋の模様替えなどは、借り主の責任と負担で元に戻す義務があります。

     家主からタタミや壁クロスの張り替え費用を請求されるケースがありますが、その損耗の程度が通常の使用によるものか、借り主の故意・過失によるものか、見解が分かれることがありますので、双方立ち会ってよく話し合いをして合意するようにしてください。

    日頃からていねいな使用を心がけておくことが大切ですが、トラブルを避けるために、入居時に写真を撮っておくことをお勧めします。

    なお、国土交通省が「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」を作成しています。
    国土交通省/原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

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  • Q. 連帯保証人の印鑑証明は必要?

    民間賃貸マンションを契約する時に、父親を連帯保証人にしようと考えています。連帯保証人の印鑑証明がいるといわれたのですが、本当ですか?

    A.

    連帯保証人を立てると、貸主は、借り主にではなく、連帯保証人に滞納家賃を請求できます。そこで、お父さんが連帯保証人になることを了解していることを確認するために、印鑑証明の提出を要求することが多いようです。契約に連帯保証人が立ち会えるならば、実印、印鑑証明は不要と思われるので、仲介業者に話をしてみてください。

    ※保証人とは、主たる債務者(借り主)がお金を返済しない(家賃を払わない)場合に限り、借りた人に代わって、お金を返済する(家賃を払う)ことを約束した人のことです。これに対し、連帯保証人の場合は、債権者(貸主)は主たる債務者(借り主)にではなく、いつでも連帯保証人に対して返済(家賃の支払い)を請求することができます。いわば連帯保証人は主たる債務者と同列扱いとなります。

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  • Q. 「敷引き」とはどういう意味ですか?

    マンションの賃貸借契約書に「敷引き5割」と書かれていますが、どういう意味ですか。

    A.

    「敷引き」とは敷金について、あらかじめ取り決めた契約に基づいて、退去時にその一部を返還しない取り扱いをするものです。したがって、「敷引き5割」とは、契約時に貸主に預け入れた敷金の5割が返還されないということです。

    敷金とは、本来は賃料の未払い等の債務を担保するために、借主から貸主に預け入れるお金ですから、そういった特段の事情がない限りは返還されるべき性格のものです。契約で双方が合意している以上は返還されないものと理解してください。なお、入居期間が数か月と極端に短い場合など、特殊事情のもとでは一部返還に応じるケースも考えられますので、貸主と交渉してみてください。

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  • Q. 敷金や礼金とは?

    ワンルームマンションの賃貸借契約書に記載されている敷金や礼金とはどのようなものですか。

    A.

    敷金とは、借り主が賃料の未払いや不注意により部屋に損傷を与えた場合の修繕費用等の債務を担保するために貸し主に預け入れるお金です。したがって、明け渡し(退去)の時に貸し主に対する債務がない場合は、借り主に返還される性格のものです。保証金という名目の場合がありますが、通常は敷金と同様のものです。また敷金の要否や金額は地域により大きく異なります。

    礼金は一時金として授受されるものです。一般的には月額賃料の1~2か月で、明け渡し時に返還されない性格のものです。

    契約書をあらかじめよく読み、敷金や礼金についても納得の上で契約するように心がけてください。

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  • Q. 重要事項説明書の見方を教えてほしい。

    重要事項説明書の見方を教えてください。

    A.

    宅建業者は、売買や賃貸借等の契約をする前に、取引する物件や取引条件等について一定の重要な事項を記載した重要事項説明書を買主や借主等に宅地建物取引士から交付し、宅地建物取引士証を提示しながら説明することが義務付けられています。

    この重要事項説明書は、必ず契約する前にもらい、確かめたいこと、疑問のあることなどは遠慮なく質問し、その説明をよく理解したうえで、契約するかどうかを決めましょう。宅建業者が説明しなければならない事項は、宅建業法第35条に列挙されています。

    重要事項説明書に書いてあることと、今までにあなたが調べたことを比較するとともに、まだ調べていないことがあれば、間違いがないか、すぐに調査してみましょう。特約や特記事項には注意が必要です。また、これらの事項以外でも重要なこととして説明を受けたことがあれば、はっきり重要事項説明書に記載してもらうようにしましょう。不動産取引におけるトラブルは、重要事項説明書の内容の理解不足が大きな原因の一つと考えられますので、十分に納得したうえで署名押印するようにしてください。

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  • Q. 賃貸住宅を退去するときに注意することは?

    Q念願のマイホームを購入し、5年住んでいた賃貸住宅を退去しようと思っています。退去する時に気をつけることはありますか?(30歳代夫婦)

    A.

    Aまず、賃貸借契約書を確認しましょう。貸主または管理会社に退去する通知を提出しなければなりませんが、いつまでに通知しなければならないか契約書で決められている場合があります。また、契約時に敷金を支払っている場合は、返還についても確認しておきましょう。契約書に、原状回復費として「鍵の交換代」「ハウスクリーニング代」等が敷金から差し引かれることが記載されている場合もあります。契約書を確認の上で、退去通知の方法や退去日、鍵の返却方法、退去時の立会いなどについて調整していきましょう。

    また、電気・水道・ガスなどの停止手続きや自分で手配したインターネットの引き込みなどは忘れずに元に戻しておきましょう。引越しにともない出るゴミ等もルールに基づいて処分する必要がありますので、早めに計画を立てましょう。


    Q「退去後に高額な原状回復費用を請求された」との話を聞いたことがあります。借主側がどれぐらい負担しなければならないのでしょうか?

    A契約で具体的な費用負担が定められていない場合は、国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。原状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と記載されています。したがって、経年による劣化、通常使用による損耗についての修繕費等は、貸主が負担し、借主の故意・過失による傷などは、借主が負担をすることとなります。

    まずは、退去時に、双方立ち会いのもと現状確認を行い、借主の故意・過失等により原状回復が必要な部分があるか、話し合いの上合意するようにしてください。原状回復が必要な場合は、費用の内訳が分かるような明細を貸主に請求し、不明な点があれば、しっかり納得するまで説明を求めましょう。

    費用の負担割合などについても「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、話し合いを進めていくとよいでしょう。(「ガイドライン」は国土交通省のホームページから見ることができます。)
    国土交通省/原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

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  • Q. 賃貸マンションに引越しを検討中。保証人を頼める人がいない。

    Q1現在、1人で戸建て住宅に住んでいますが、便利な駅前の賃貸マンションに住み替えを考えています。家主からは、連帯保証人を立てるよう求められましたが頼める人がいません。何か良い方法はないでしょうか。

    (70歳女性)

    A.

    A1家賃支払いに問題はないけれど親族がいないなどの理由で連帯保証人を頼める人がいない場合、家主から入居を断られるケースがあります。こうしたケースでは、「連帯保証サービス」を利用する方法が考えられます。

    神戸すまいまちづくり公社の「神戸すまいのあんしん入居制度」では、神戸市内の住宅に新たに入居する方、又は入居中の方を対象に、「連帯保証」「家財の片付け」「安否確認」などのサービスを有償で提供しています。もし、あなたが気に入った賃貸マンションの家主から、入居の条件として賃貸借契約の入居の際に連帯保証人を求められた場合、この「神戸すまいのあんしん入居制度」の「連帯保証サービス」の利用を相談してみましょう。

    また、家賃滞納等の金銭的な保証については、家賃債務保証会社を利用することが考えられます。保証内容については、保証会社、商品によって異なりますのでお気をつけください。なお、適正な業務を行う家賃債務保証会社については、国土交通省の登録制度がありますので、参考にされてはどうでしょうか。

    Q2家具も多く、住み替えの際に家具が入るか心配です。また、身寄りもないので亡くなった後に家具を残すのは家主さんに申し訳なく、心配です。

    A2大型家具等の処分の際は、各自治体で粗大ゴミとして回収してもらう方法が一般的です。この場合、事前に料金を支払い、指定の場所へご自分で運ぶ必要があります。しかし、ご自分で指定された場所に運ぶのが難しい場合は、片付け、処分のプロに依頼する方法があります。前述の「神戸すまいのあんしん入居制度」では、住み替えの際などに家具などを整理するサービスも提供しています。また、お亡くなりになられた際に、生前の契約に基づいて住宅内に残された家財の片付けを行うサービスもあります。検討されてはいかがでしょうか。

    Q3現在は元気ですが、今後自宅で具合が悪くなった時、すぐに駆けつけてくれる身寄りがいないので不安です。

    A3、一人暮らしのお年寄りの方などで同じ悩みをお持ちの方がたくさんいます。

    「神戸すまいのあんしん入居制度」では、お住まいの住宅内に生活動作を感知するセンサーを設置し、異常があった際や、携帯式の端末から利用者が通報した時に、サービス事業者が必要に応じて駆けつけや救急車の出動要請などの緊急対応を行う「安否確認」サービスもあり、いずれもサービスごとに利用条件や料金が異なりますので、ご利用をお考えの方はお気軽にすまいるネットまでお問い合わせ下さい。

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  • Q. 賃貸住宅退去時に注意することは?

    Q15年間住んでいた賃貸住宅を退去します。貸主より壁や床などに汚れがあるとのことで、原状回復費用を請求されています。

    しかし請求費用が高額であり、丁寧に住んでいたのに納得できません。全額費用を支払わなければいけないのでしょうか?(30歳男性)

    A.

    A1国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と記載されています。したがって、通常使用による損耗についての補修等は、貸主が負担し、借主の過失による傷などは、借主が負担をすることとなります。

    まずは、退去時に、双方立ち会いのもと現状確認を行い、借主の故意・過失等により原状回復が必要な部分があるか、話し合いの上、合意するようにしてください。原状回復が必要な場合は、費用の内訳が分かるような明細を請求し、不明な点などは、しっかり納得するまで説明を求めましょう。

    費用の負担割合なども「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、話し合いをしていくとよいでしょう。

    国土交通省/原状回復をめぐるトラブルとガイドライン


    Q2覚えのない場所の補修費用まで請求されています。このようなトラブルにならないように、今後、新たに賃貸住宅に入居する時には、どのような点に注意すればよいのでしょうか。

    A1契約時に賃貸借契約書の内容をよく読み、契約事項をしっかりと確認しておくことが大切です。また、入居時に貸主・借主双方が立ち会い、部屋の状況を確認しチェックリストを作成しておくとよいでしょう。

    契約内容を正確に理解することは勿論ですが、チェックリストを作成することで、当該損耗・損傷が入居中に発生したものであるか否かが明らかになり、損耗・損傷の発生時期をめぐるトラブルが少なくなることが期待できます。

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  • Q. 家賃を1ヶ月滞納しただけで、退去をしないといけないの?

    忙しくて家賃を1か月分払い忘れただけで、家主から契約違反で退去してほしいと言われています。これまで入居して3年間一度も滞納したことはありませんが、退去しないといけませんか。

    A.

    退去する必要があるかどうかの判断は、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたといえる程度の滞納があったかどうかによります。そのため一度家賃を滞納したからといって、退去する必要はありませんし、賃貸人は賃貸借契約を解除することはできません。

    家主に対し、これまで家賃を払ってきたことを主張して、よく話し合われてはどうでしょうか。

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