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すまいのお悩みQ&A

マンション管理 : 管理費等

  • Q. 管理費の値上げの手続きは?

    マンションが老朽化してきたため、修繕費等がかさむようになっているので、管理費の値上げをしたいと考えています。どんな手続きが必要でしょうか?

    A.

    何よりも値上げの理由と金額について、区分所有者の理解を得ることが重要です。このためにはなぜ修繕費がかさむのかその理由を明らかにするなど、値上げの根拠を住民に説明することが必要です。また値上げでなく、他の費用捻出方法は考えられないか、例えば管理業務委託費や共用部分の光熱水費等の削減などを検討してください。あるいは、大規模修繕工事を実施することで建物の機能を回復させ、修繕費を抑える事も考えてみてください。

    これらの検討結果を住民にわかりやすく説明し、管理費値上げの同意がほぼ得られそうだと判断できれば、総会で値上げ案を決議します。議決要件として、管理規約に管理費が記載されている場合には規約の変更にあたるので特別決議(3/4以上の賛成)となり、規約に記載がない場合は普通決議(過半数の賛成)となります。

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  • Q. 管理費を滞納していた区分所有者が替わった。誰に請求すれば?

    マンション管理組合の会計を担当しています。管理費を滞納している住戸が売却されて、区分所有者が替わった場合、滞納している管理費は誰に請求すればいいですか?

    A.

    滞納管理費については、滞納した人(=前の所有者)に債務があるので、まずはそちらに請求します。競売にかけられた場合には、配当要求により、その物件を購入した人(=競落人)が納付した代金から弁済を受けることもできます。この場合、管理組合は、前の所有者の区分所有建物と、建物に備えつけられた動産について、ほかの債権者に対して優先的に弁済を受けられる権利(=先取特権)を持ちます。

    また、滞納管理費は、買い主や競落人など(=特定承継人)に対して請求することも認められています(区分所有法第8条)。前の所有者と買い主の間に「管理費は売り主(=前の所有者)が払う」という約束があっても、買い主(=特定承継人)に請求できます。

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  • Q. 管理費の滞納が増えてきた。どう対応すればいい?

    管理費を滞納する方が増えており、このままほっておくわけにいきません。管理組合としてどのように催促したらいいですか?

    A.

    滞納の原因として、経済的に困っている、管理組合に不満がある、故意に支払わない、行方不明・連絡不能になっている、など様々なことが考えられますので、その人の実情にあった対応をしてください。機械的に法的手段に訴えるのは、話をこじらせることになりかねません。

    一般的な督促方法は、再度請求書を送る、電話、戸別訪問、文書による督促を行うことなどですが、次のような方法も考えられます。

    (1)内容証明郵便で、未収金の督促を行うことによって、管理組合としての明確な意思表示をします。

    (2)滞納者の住所地の簡易裁判所に「支払督促」の申し立てをします。

    (3)通常の訴訟による方法は時間と費用を要するため、小規模で単純な場合は、「少額訴訟制度」が利用できます。

    (4)以上の方法では困難な場合には、区分所有権等の「競売」を請求することもできます。(区分所有法第59条)

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  • Q. 管理費や修繕積立金の値下げ要求はできますか?

    管理費や修繕積立金がかなり高くて、負担になっています。値下げ要求はできますか。

    A.

    区分所有者は、管理費や修繕積立金を毎月支払うことになっており、それぞれ根拠に基づいた金額です。

    まず管理費には、管理組合の事務費や建物の維持管理費、管理会社の委託費などが含まれます。またエレベーターなどの維持管理費用のかかる設備があると、さらに高くなります。共用部分の設備が充実していると、それだけ管理費も高くなると考えていいと思います。

    また修繕積立金は、30年程度の長期にわたる修繕計画を想定して、定期的な大規模修繕などを計画し、金額が決定されているはずです。建物の資産価値を維持していくための命綱ですから、修繕積立金は修繕以外の目的では取り崩すことはできません。

    このような視点で管理費や修繕積立金の額を改めて確認してください。値下げをするためには、何の項目を削るのか、管理組合として総会で決定する必要があります。

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  • Q. 管理費・修繕積立金滞納分を競売の落札者から徴収できますか?

    管理費・修繕積立金を滞納していた区分所有者が競売にかけられました。落札者から滞納分の徴収はできますか

    A.

    区分所有法では売買等で所有権が移転した場合には、管理組合は新たに所有権を取得した区分所有者に、前の区分所有者が滞納していた管理費等を請求することができると定めています。これは競売による所有権移転の場合にも適用されますので、落札者から滞納分を徴収することはできます。

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  • Q. 管理組合名義の定期預金の解約に総会の決議が必要ですか?

    修繕積立金の運用を定期預金で行っていますが、解約するときは総会の決議が必要ですか

    A.

    区分所有法では、組合の運営または業務執行にかかる重要な方針の決定、変更については、総会の決議を経ることが定められており、定期預金の解約はこれに当たるといえます。またマンション標準管理規約(48条)では修繕積立金の取り崩しや保管・運用方法については総会の決議を経ることとなっています。管理規約に特に定めがないときは、総会の決議が必要となります。

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  • Q. 管理費を滞納している区分所有者には、どう対応すればいい?

    私が住んでいる分譲マンションで管理費の滞納が1件あります。管理組合の役員として、どのような対応をとればいいでしょうか。

    A.

    管理費や修繕積立金の滞納には様々な原因や事情があると思います。しかし、一度滞納が始まると長期化する恐れがありますので、管理組合としては早めに対応することが大切です。

    まず滞納が始まってから3ヶ月間は、督促状を送ったり、訪問や電話により支払いに応じてもらえるよう試みてください。

    それでも難しい場合は、内容証明郵便による督促のうえで、今後の対応策を専門家などに相談しましょう。住民同士でやりにくいと思いますが、マンション全体の資産に関わることですので、理事会や総会で滞納状況や対応策を説明し、情報の共有に努めながら、管理組合のルールに基づいて毅然とした対応をとることが重要です。

    なお、滞納が発生する前に、管理組合としての対応方法や滞納者への措置などを定めた滞納対策マニュアルを作成し、区分所有者に周知することが望ましいでしょう。また、徴収方法を自動引落にする、収納代行会社を活用するなどの滞納しにくいシステムを導入することも検討してみてはいかがでしょうか。

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