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すまいのお悩みQ&A
マンション管理 : その他
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Q. 分譲マンション内での民泊の対応について
分譲マンション内でも民泊ができるようになるそうですが、私が住んでいるマンションでは、まだ、民泊を認めるか、禁止するかは決まっていません。もし、マンション内で民泊が実施されるとどのような問題が考えられますか。また、民泊を禁止したい場合にはどうしたら良いでしょうか。
A.いわゆる民泊サービスとは、一般的に、住宅の全部又は一部を利用して、旅行者等に宿泊サービ
スを提供することをいいます。マンションは、ホテルと違い、不特定多数の人々を受け入れる構
造ではなく、宿泊サービスを提供する形となっていません。そのため、マンション内での民泊は、
利用者と周辺住人との間に、様々なトラブルが生まれる可能性があります。幾つかの例を取りあ
げると、自宅の隣人が日々入れ替わることがあるため、騒音等のクレームを言っても改善されな
い。セキュリティシステムのオートロックや（ストーカー等）犯罪防止用にカメラを設置しても
犯罪の特定が難しい。マンション共用部分に破損が生じた場合、犯人が特定できない。その場合
には、区分所有者が払っている管理費から補填することになる、などです。
マンション内での民泊を禁止する、または認める場合にも、まずは区分所有者の皆さんでしっか
り話し合った上で、もし禁止する場合にはそれぞれのマンション個別のルールである管理規約の
改正を行う必要があります。改正にあたっては、管理規約の標準的なモデルとして、国土交通省
が作成・公表している標準管理規約が参考になります。ただし、管理規約の改正を行うには、総
会にて区分所有者数及び議決件数の各3／4以上の賛成を得なければなりません。すぐに集会を開
くことが難しい場合は、一時的な措置として、総会または理事会にて民泊を禁止する方針決議で
対応することが考えられます。
マンション内で民泊を行う事が可能となる住宅宿泊事業法（民泊新法）は平成30年6月15日に施行されます。既に平成30年3月15日に民泊の事業を行ないたい事業者の届出が開始されています。民泊を禁止するかどうかを決めていないマンションは、できるだけ早く区分所有者の皆さんで話し合いを持ち、管理規約の改正や、総会または理事会での方針決議などでの対応を行うことをお薦めします。
なお、神戸市内のマンションであれば、神戸すまいとまちの安心支援センター「すまいるネット」
（078-222-0005）で管理規約などについてのアドバイスを受けることができます。
また、その他の民泊に関する相談・問い合わせは、神戸市民泊相談窓口（078-322-6576）をご利
用ください。
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Q. 耐震補強工事のため住民の合意を得る方法は？
古い分譲マンションで耐震補強をしなければならないのですが、住民の合意がなかなか得られないように思います。なにかいい方法はありませんか？
A.分譲マンションを耐震補強しようとすれば、一般的には３／４以上の賛成による特別決議を要することになりますから、区分所有者の合意形成を図ることがカギとなります。（※神戸市では平成２６年より区分所有建築物の耐震改修の必要性に係る認定を受けた場合、大規模な耐震改修工事により共用部分を変更する場合の決議要件を3/4以上→1/2超に引下げの緩和することができるようになりました。）費用が多額になること、居住性に影響のある住戸とそうでない住戸が生じる可能性があることなどから、合意形成がネックとなってなかなか進んでいないのが実情です。
まずは、神戸市の出前トーク、すまいるネットの出前講座（無料）を利用して、耐震性の必要性について勉強することからはじめてください。次に、すまいるネットの「耐震改修アドバイザー派遣」を利用して、合意形成の進め方について勉強と情報収集を行いましょう。（弁護士、建築士などの専門家を無料で派遣します。）
実際の進め方は、専門家の助言を受けながら、管理組合として具体的に考えていくことになります。実例は少ないとはいえ、耐震化を実現したマンションもあります。その中心的役割を果たした方に経験談を聞くことも役立つと思います。（神戸は震災復興でかなりのマンションが再建を果たしましたが、そのときの合意形成の苦労話を聞くことも勉強になります。）
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Q. マンションの上階の騒音に悩まされています。
Ｑ１．分譲マンションに住んでいます。上の階に最近若い夫婦が引っ越してきたのですが，子どもが飛び跳ねたり走り回ったりするような音が響いてきて困っています。直接は言いにくいのですが。（６０代，女性）
A.Ａ１．マンションはその構造上，まわりの住戸に多少なりとも生活音が響くことは避けられません。騒音と感じる程度も個人差があり，あるいは騒音被害を感じている人に比べてその発生源となる人にはその認識がない，ということもよく見受けられます。そういったギャップを埋め，居住者どうしが快適に暮らしていくためにも，居住者全員で生活ルールやマナーの定着を促すような取り組みを進めていくことが大切です。
ご相談のケースも，そのような取り組みを管理組合などが中心になって進めるよう，申し入れてみてはいかがでしょうか。騒音を感じている人があなた以外にはまわりにいないのかどうかを確認したり，居住者向けに注意を促す文書を作成し，管理組合名で回覧したり掲示したりする，などの対策に取り組むことが考えられます。
Ｑ２．今後のことも考えて，管理組合としてはどのように取り組めばいいのでしょうか？
Ａ２．例えば生活音に関する住民アンケートをとるなど，居住者の意見集約を踏まえて，共同生活のルール・マナーとしてのガイドラインを定めることが考えられます。それにより騒音に対する注意や関心も高まりますし，何かがあっても言いやすくなると思います。管理規約や使用細則で，生活音に関連したルールを決めているところもあるようですので，お住まいのマンションではどのように定められているのかも，一度ご確認ください。いずれにしても，当事者双方に感情的なしこりが残らないよう，良好なコミュニティづくりという観点から取り組むことが大切です。
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Q. 住民同士のトラブルへの対処は？
住民同士のトラブルに管理組合の理事会としてはどのように対処したらいいですか？
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Q. マンション管理会社を変更したいが、どう進めたらいい？
管理会社が居住者からの苦情への対応が遅いため、他の管理会社に変えたいのですが、どう進めたらよいのですか。
A.まず、なぜ管理会社を変更するのか、その理由を明確にしましょう。また、管理会社を変更することによって、現状の問題が解決できるかどうかを慎重に検討する必要があります。
変更の方針が決まれば、説明会や広報により組合員(区分所有者)に周知し、管理組合の総会で過半数の賛成をとります。議決要件は管理組合規約を確認してください。
新たな管理会社を選ぶ場合には、一般的な選定基準や留意点に加えて、変更することになった問題を解決できるかどうかということもポイントになります。次に管理組合規約および管理会社との業務委託契約で、業務期間や解約に関する規定を確認し、間違いのない引継ぎ事務を行います。
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Q. 管理会社の選定のポイントは？
マンションのよい管理会社を選ぶポイントを教えてください。
A.よい管理会社を選ぶことができるかどうかはマンションの資産価値を左右するといってもいいくらい重要です。よい管理会社を選ぶポイントには次のようなものがあります。
１．管理業務の内容が仕様書で明確に示されている
２．管理組合の運営に対する助言や協力を積極的に行う姿勢がある
３．会計を適正に処理できる
４．設備の保全に関して専門的な能力と組織力がある
５．緊急時に対応可能な体制が整備されている
６．修繕に関するコンサルタント能力がある
７．管理要員の人事管理、教育、指導がなされている
８．｢一般社団法人 マンション管理業協会」の会員である(苦情等があったとき、協会として会員会社への指導ができる）
これらは一般的なポイントですから、当該マンションの管理組合として重視することに照らしあわせて判断することが重要です。
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Q. ベランダにはどれくらいまで物を置いてもいいの？
部屋が狭いので、ベランダに物置を置くことを検討しています。ベランダにはどの程度の物を置くことができるのでしょうか。
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Q. 管理規約で禁止されているのにペットを飼っている人がいる。
管理規約に｢ペット飼育禁止」が規定されているにもかかわらず、ペットを飼っている人がいますが、どのような対策がありますか？
A.最近マンションでもペットを飼う方が増えており、これに伴う近隣トラブルも発生しています。まず、管理組合が、ペット飼育の実態について全戸アンケート調査を行い、きちんと把握することが必要です。禁止事項を調査するわけですから、無記名式の回答でよいと思います。調査に併せてペット飼育に関する賛否の意見も聞いておきましょう。
そのうえで、管理組合としてとるべきいくつかの選択肢が考えられます。
(1)規約通り禁止を徹底する（ペットは親類や知人等に引き取ってもらう）
(2)規約を改正して飼育を認める
(3)規約はそのままで、「一代限りの飼育」を容認する（今飼っているペットのみ飼育を認め、今後は認めない）
などがあります。
だれもが納得できる結論を出すのは難しいですが、アンケート結果や意見を十分尊重して、ほとんどの方が賛同できるルールを決めるように努力してください。
決める際には、徹底した情報の公開と十分な話し合いによって決めることが大切です。ペットをかけがいのない家族の一員と思っている方もいれば、隣のペットのにおいや鳴き声を大変迷惑に感じている方もいます。飼育してもよいとする場合でも、そのような隣人への思いやりの気持ちをもって、飼育のマナーやルールを徹底させることが重要です。うまくいっているマンションを視察してみるのも参考になると思います。
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Q. マンション管理士とは、どんな資格で何をする方ですか？
管理組合の運営について、専門家にアドバイスを受けたいのですが、最近名前を聞くようになったマンション管理士とは、どんな資格で何をする方ですか。
A.マンション管理士は、平成１３年度に施行されたマンション管理適正化法で定められた国家資格です。管理士になるには、マンション管理士試験に合格し、国土交通大臣（の指定登録機関）に登録する必要があります。
具体的な業務としては、マンションに関する専門的知識を有する者として、管理組合が直面するソフト面やハード面の諸問題について、相談に応じ、助言、指導その他の援助を行います。 例えば管理規約の見直し、ペットや騒音に関する生活ルールの策定、長期修繕計画の作成、大規模修繕工事の実施、会計処理など、管理組合の運営に関するあらゆる課題に対応できる専門家です。マンション管理士制度が発足して日が浅いので、実績はまだ多くありませんが、今後マンション管理に関するエキスパートとして活躍していくものと思われます。
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Q. わたしのマンションで民泊されているかも。どうしたらいい？
分譲マンションの管理組合理事長をしています。最近、私のマンションに住人以外の人が出入するようになりました。夜中に騒ぐ、ゴミ出しルールを守らないなどのトラブルがあり、何度か注意しましたが、トラブルを起こす人は毎回違うため、一向に改善されません。いわゆる民泊を営んでいる可能性もあり、この部屋の区分所有者に改善を申し込みましたが、なしのつぶてです。まわりの区分所有者から何度も苦情が入り困っています。どう対応すれば良いのでしょうか（６０代，男性）
A.分譲マンションは、複数の区分所有者で構成されており、円滑な運営を行う上で、住民同士の相互理解、協力が欠かせません。
また今年6月に住宅宿泊事業法が成立し、2018年春頃に民泊事業者の登録受付、6月までに法律が施行される予定です。他の区分所有者から苦情が入っているとのことですが、同法の成立によって今後、住宅民泊事業（いわゆる民泊）がこれまで以上に行われる可能性があります。分譲マンションでのトラブルを防止するために、国土交通省では、「民泊を許容する場合」、「禁止する場合」の対応について、平成29年8月29日付けで「マンション標準管理規約」を改正し、マンション管理規約への記載を推奨しています。
今後の対応では、こうした標準管理規約をもとに、管理組合の理事会等で話し合い、民泊への対応を決めたうえで、マンション管理規約の変更（改正）をお薦めします。
なお、管理規約の変更前に適法に民泊が開始され、その後にマンション管理規約を変更（改正）しようとする場合には、区分所有法の「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得なければならない」ケースに該当する可能性があり、民泊を行っている方の承諾が必要となるおそれがありますので、早期にご検討ください。
マンションを運営していく上で、様々な問題が発生します。問題の発生を未然に防止する為にも、日頃からの区分所有者同士の良好なコミュニケーション形成に積極的に取り組んでください。
・国土交通省／マンション管理について -
Q. マンション管理について相談できるところはありますか？
Q1はじめてマンション管理組合の理事長になりました。前理事長から引継ぎを受けましたが、良く分からないところもあり、不安です。相談できるところはありますか。
A.Ａ1マンション管理組合は、居住するみんなが快適に暮らせるように、また、みんなの財産であるマンションの資産価値を維持するために結成されています。
理事長は、管理組合の代表として、理事と協力し、敷地や共用部分などの維持管理や修繕、管理費や修繕積立金の会計、広報、長期修繕計画の作成・変更など、総会や管理規約で決められた管理組合の業務を執行していきます。そのために、区分所有法などの法律や管理組合ごとに決められている管理規約などを確認することがあります。
マンション管理について、分からないことがあれば、公的な相談窓口として、公益財団法人マンション管理センター、管理会社のことは一般社団法人マンション管理業協会があります。神戸市内の管理組合は、神戸市すまいとまちの安心支援センター（すまいるネット）で一般的な相談を行うことができます。
しかし、大規模修繕の実施予定があったり、マンション内でのトラブル、管理費等の滞納の対応を行わなければならないなど、管理組合にとって日常的でない業務があった場合にはどうすればよいのでしょうか。マンションの色々な課題に対応する外部の専門家を活用する方法があります。
マンションの管理運営については、専門知識をもち、適切な助言や指導、援助等のコンサルティング業務を行うマンション管理士に相談するのもひとつの方法です。マンション管理のスペシャリストとして、主に管理組合の立場でマンション管理に関する様々な問題の解決にむけてサポートする役目があります。
大規模修繕などで建築的要素の高い相談については、マンション建設・修繕などを手がけている一級建築士がいます。トラブルが解消されず、法的な措置が必要になった場合や、管理費等の滞納にかかる法的処理などには、弁護士に相談することをお勧めします。
では、これらの専門家はどうして探せばよいのでしょうか。マンション管理士に関しては、一般社団法人兵庫県マンション管理士会がありますので、お尋ねになってはいかがでしょうか。また、神戸市内にはマンションを支援する団体もいくつかあります。そのような団体にも声をかけてみましょう。建築士については一般社団法人兵庫県建築士事務所協会、弁護士については兵庫県弁護士会にお問い合わせください。良い専門家に当たるかどうかが不安という場合は、団体に専門家を２?３名紹介していただき、管理組合に合った専門家を選ぶ方法もあります。
マンション管理には様々な内容があり、それに応じて専門家がいます。費用はかかりますが、上手に専門家を活用して、より良いマンション生活を送ってください。
・マンション管理センター／相談窓口について
・マンション管理業協会／相談業務について -
Q. マンションの隣人が、タバコをベランダで吸っています。どうすればやめてもらえますか？
マンションの隣人が、いつもタバコをベランダで吸っています。窓を閉めていても煙が室内に匂ってきますし、風向きによっては灰が飛んできて困ります。
どうすればやめてもらえますか？A.できれば隣人と話し合って円満解決できればいいですが、話しにくいのであれば、まず分譲マンションは管理組合、賃貸マンションは大家さんや管理会社に相談して、掲示板等を通じて注意を促してもらうとよいでしょう。
また分譲マンションの場合は、マンション管理組合の規約を調べてみましょう。ベランダでの喫煙が禁止されているのであれば、管理組合から注意を促してもらいましょう。規約に定めがないようでしたら、同様の被害を受けている区分所有者が協力して理事会に働きかけて、規約や使用細則などに盛り込むよう検討して頂くことも可能です。ただし、規約改正にはマンション住民の3/4以上の議決が、使用細則には過半数以上の議決が必要ですので、改正には時間がかかります。
賃貸住宅の場合も、賃貸借契約書に喫煙のマナーについて書かれているかどうか確認してみて下さい。