文字サイズ
フォントサイズ中
フォントサイズ大
はじめに メニュー
相談時間

10時〜17時

定休日:水曜日(補助受付は日・祝除く)

はじめに すまいのお悩みQ&Aへ

すまいのお悩みQ&A

マンション管理

  • Q. マンション管理会社を変更したいが、どう進めたらいい?

    管理会社が居住者からの苦情への対応が遅いため、他の管理会社に変えたいのですが、どう進めたらよいのですか。

    A.

    まず、なぜ管理会社を変更するのか、その理由を明確にしましょう。また、管理会社を変更することによって、現状の問題が解決できるかどうかを慎重に検討する必要があります。

    変更の方針が決まれば、説明会や広報により組合員(区分所有者)に周知し、管理組合の総会で過半数の賛成をとります。議決要件は管理組合規約を確認してください。

    新たな管理会社を選ぶ場合には、一般的な選定基準や留意点に加えて、変更することになった問題を解決できるかどうかということもポイントになります。次に管理組合規約および管理会社との業務委託契約で、業務期間や解約に関する規定を確認し、間違いのない引継ぎ事務を行います。

    2018年02月14日現在

    関連カテゴリー:

  • Q. 計画修繕の意義について教えてください?

    マンションでは、なぜ「計画修繕」が必要なのでしょうか?

    A.

    マンションが快適な住まいであり続けるためには、建物の劣化を防ぐための適切なメンテナンスが必要です。そのために、将来起こりうる劣化を見越した修繕の計画を進めていくことが望ましく、この考え方を計画修繕と呼んでいます。

    計画修繕が取り入れられてない場合は、適切な時期に適切な修繕が行われない場合が生じ、修復不可能な状態(手遅れ)に陥ることも考えられます。また、修繕工事が必要であると認識した時に、その費用が確保できていないこともあるかもしれません。

    計画修繕の考え方を導入することで、定期的なメンテナンスや大規模修繕を見通すこともでき、またそれに向けた修繕積立金を設定しやすくなるというメリットがあります。計画修繕の有無は、マンションの居住性や資産価値を大きく左右することにつながります。

    2018年02月05日現在

    関連カテゴリー:

  • Q. 書面による総会で全ての決議が行えますか?

    臨時総会を開くことが大変なので、書面で総会決議をしたいのですが、全ての決議が書面で行えますか

    A.

    総会は、管理組合の最高の意思決定機関と位置づけられますが、総会を開かなくても賛成が得られそうな議題や、出席が予想される区分所有者が少人数の場合は、書面で決議することは可能です。ただし書面で決議することについて「区分所有者全員の合意」が必要となってきます。また書面で決議できる事項は、区分所有法および管理規約で規定されている、総会で決議することのできる全ての事項となります。

    2018年02月13日現在

    関連カテゴリー:

  • Q. マンションの大規模修繕工事について

    Q 築24年の分譲マンションに居住しており、管理組合の理事となりました。大規模修繕工事を実施する時期なのですが、何も手付かずの状況で引き継ぎました。長期修繕計画はあるのですが、どのように進めればよいでしょうか。

    A.

    A  大規模修繕工事は概ね十数年に1度の実施であるため、工事の進め方などに困っているという声をお聞きします。大規模修繕工事は、計画~実施にかなりの期間を要するため、理事会とは別に専門委員会を設置し、継続的に取り組むことをお薦めします。
    まずは、現在のマンションの状態を明らかにするため、劣化調査診断を行うことをお薦めします。調査をすると長期修繕計画とは異なり、修繕が不要なものや、急いで修繕が必要なものが出てくるかもしれません。劣化調査診断では、全戸アンケートを実施して、不具合の発生状況や要望等を聞き取ります。そのためにも、お住まいのみなさまが、普段からご自身のマンションの状態について気をつけて見ておくことが大切です。

    次に、現状の確認ができたら、大規模修繕工事の基本計画を検討し、作成します。基本計画を作成後、総会で大規模修繕工事の実施を決議します。その後、大規模修繕工事の業者を選定する流れになりますが、これらの作業をすべて自分達で行うのは大変です。
    工事の進め方も「劣化診断・設計」と「工事」を分けて依頼するか、または、一括して依頼するかなど複数のパターンがあります。ぜひ、建築士、マンション管理会社、施工会社、マンション管理を支援する団体など、専門家にサポートしてもらいながら進めましょう。

    大規模修繕工事を実施するには、区分所有者のみなさまの合意が必要です。普段から区分所有者間のコミュニティーを大切にしましょう。

    すまいるネットでは、神戸市内にあるマンションの大規模修繕工事について、一般相談のほか、出前講座、アドバイザーの派遣を行っています。また、7月には大規模修繕工事に関するセミナーを開催予定です。詳しくはホームページでご確認いただくか、お気軽にお問合せください。

    2019年08月09日現在

  • Q. 管理規約を見直すための手続きは?

    管理組合規約を見直したいのですが、どのような手続きが必要ですか?

    A.

    規約は管理組合の組織や運営に関する根本の規則です。見直しにあたっては、区分所有者の意見を十分に聴くと同時に、社会情勢や他のマンションの動向を見極めるなど慎重に検討を進める必要があります。

    まず規約見直しの目的と理由を整理し、条文をもとに必要性を確認します。わざわざ規約を改正しなくても、「細則」の追加や変更で対応できるケースがあります。検討には時間と専門的知識を要するので、専門委員会を設置したり、マンション管理士などの専門家にアドバイスを依頼して、検討を進めます。

    理事会や専門委員会としての改正案がまとまれば、ニュースの発行や説明会などによって、すべての区分所有者への説明を行います。そうしてほとんどの区分所有者の賛同が得られそうだと判断できれば、総会を開催して規約改正の決議を行います。規約改正の決議には区分所有者及び議決権の3/4以上の賛成が必要です。また改正により特定の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合にはその方の承諾が必要ですので、特に注意してください。

    なお、国土交通省が単棟型マンション、団地型マンションや複合型マンションなどのタイプ別に「標準管理規約」を定めていますので、参考にしてください。

    国土交通省/マンション管理について

    2018年02月14日現在

    関連カテゴリー:

  • Q. 自主管理とは、どんな管理形態ですか?

    マンションの自主管理とは、どんな管理形態ですか。

    A.

    自主管理とは、管理業務を管理会社へ委託することなく、管理組合自ら管理業務を行うことを言います。委託の必要性がなくなりますので、委託費用は不要となりますが、その分管理組合には応分の責任と負担がかかることになりますので、一概にどちらがふさわしいか、とは言えないものです。

    自主管理にした場合には、管理組合には多岐にわたる管理業務の知識やマンパワーが必要になります。それらを裏支えする新たな費用も、当然発生することでしょう。それらも含めて、委託管理から自主管理への切り替えを検討する場合には、そのメリット・デメリットを洗い出し、現実的に自主管理が可能かどうかを十分に検討する必要があると思います。

    2018年02月05日現在

    関連カテゴリー:

  • Q. 管理費・修繕積立金滞納分を競売の落札者から徴収できますか?

    管理費・修繕積立金を滞納していた区分所有者が競売にかけられました。落札者から滞納分の徴収はできますか

    A.

    区分所有法では売買等で所有権が移転した場合には、管理組合は新たに所有権を取得した区分所有者に、前の区分所有者が滞納していた管理費等を請求することができると定めています。これは競売による所有権移転の場合にも適用されますので、落札者から滞納分を徴収することはできます。

    2018年02月13日現在

    関連カテゴリー:

  • Q. 管理組合の役員の報酬は受け取ってもいい?

    このたび管理組合の役員になりましたが、報酬がでると聞きました。もらってもよいのでしょうか?

    A.

    役員としての活動に要する必要経費の弁済と、報酬を受けることはできます。

    国土交通省が定めている標準管理規約では、活動に伴って必要となる経費(例えば交通費、電話代等)の支払いを受けることは当然のこととしており、その上で、役員在任中の時間的、精神的負担を考慮すれば、適切な額の報酬を受け取ることができるものとしています。

    だだし、役員は区分所有者の輪番で行っていること、ボランティアという気持ちが大きいこと、適当な額が決めにくいこと、不公平になりやすいこと等の理由で、報酬制度を採用している管理組合はあまり多くないようです。

    2018年02月14日現在

    関連カテゴリー:

  • Q. 管理委託の主な内容について教えてください?

    役員の高齢化が進み、管理組合運営の負担が大きくなってきたため、管理委託を検討していますが、委託の主な内容について教えてください。

    A.

    管理委託には、管理業務のほとんどの業務を委託契約により管理会社が担当する一括委託方式(全面委託)と、管理組合が専門的な業務のみを専門業者に委託する個別委託方式(部分委託)があります。

    管理会社に委託する業務には、大きく分けて以下の4つがあります。

    (1)事務管理業務

    a)基幹事務

    ・管理組合の会計の収入及び支出の調定、・出納、・マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整。      

    b)それ以外の業務理事会や総会の支援業務

    (2)管理員業務

    管理人(管理員)が行う受付業務、点検、立会い、報告連絡業務。

    (3)清掃業務玄関ホール、廊下・階段などの清掃。

    (4)建物・設備管理業務建物、エレベーター、消防設備、電気設備等の保守点検や貯水槽の清掃。

    契約の詳しい内容は、国土交通省の標準管理委託契約書を参考にしてください。

    国土交通省/「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂について

    2018年02月05日現在

    関連カテゴリー:

  • Q. 重要な総会決議では、区分所有者であることの確認が必要ですか?

    大規模修繕工事の決定を、次回の総会にかける予定にしています。賃貸に出している区分所有者が多いのですが、重要な総会決議時には区分所有者であることの確認(証する書面等)が必要になりますか

    A.

    区分所有者が誰であるかということは、総会決議の際には重要ですので、管理組合として登記簿等で予め確認しておきましょう。また所有権移転や賃貸借の際は、管理組合への届出を管理規約などで規定して、区分所有者の動向も把握するようにします。総会の際は、区分所有者であるか、また委任状を持っているかなどは確認するようにしてください。

    区分所有者でない人が、委任状もなく総会決議に加わることはできません。もし議決権を持たない人が加わっていた場合は、その案件については決議が保留されます。

    2018年02月13日現在

    関連カテゴリー:

  • Q. 住民同士のトラブルへの対処は?

    住民同士のトラブルに管理組合の理事会としてはどのように対処したらいいですか?

    A.

    トラブルの内容にもよりますが、当事者同士が話し合いによって解決を図ることが基本ですから、管理組合は関与しないというのが原則だと思います。トラブルが共用部分の管理や使用に関することであれば、区分所有者の共同の利益に関わってくる可能性があるので、その場合は管理組合も関与する必要が出てくるかもしれません。当事者からの要請があれば、おせっかいにならない程度に事情を聞くことからはじめてみてはいかがでしょうか。その場合は、公平な立場で両者の言い分をよく聞き、トラブルの原因や他の住民への影響の有無など、現状をよく把握しましょう。

    2018年02月14日現在

    関連カテゴリー:

  • Q. よい管理会社の見分け方を教えてください?

    今の管理会社は、業務報告や緊急故障対応に不備が多く、契約先の変更を検討しています。よい管理会社の見分け方を教えてください。

    A.

    まず管理業務の内容が、仕様書できちんと示されていること、管理組合からの質問や相談に対し、適切な助言や協力を積極的に行う姿勢があることです。また、休日や夜間の緊急事故に対応できる処理体制を持っていることも重要です。特に管理は人と言われるように、管理要員の教育、指導が十分されていることも大切です。 これら業務の内容と、費用のバランスを見ながら決めるのがいいでしょう。

    2018年02月05日現在

    関連カテゴリー: