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すまいのお悩みQ&A

マンション管理

  • Q. 管理会社の選定のポイントは?

    マンションのよい管理会社を選ぶポイントを教えてください。

    A.

    よい管理会社を選ぶことができるかどうかはマンションの資産価値を左右するといってもいいくらい重要です。よい管理会社を選ぶポイントには次のようなものがあります。

    1.管理業務の内容が仕様書で明確に示されている

    2.管理組合の運営に対する助言や協力を積極的に行う姿勢がある

    3.会計を適正に処理できる

    4.設備の保全に関して専門的な能力と組織力がある

    5.緊急時に対応可能な体制が整備されている

    6.修繕に関するコンサルタント能力がある

    7.管理要員の人事管理、教育、指導がなされている

    8.「一般社団法人 マンション管理業協会」の会員である(苦情等があったとき、協会として会員会社への指導ができる)

    これらは一般的なポイントですから、当該マンションの管理組合として重視することに照らしあわせて判断することが重要です。

    2018年02月14日現在

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  • Q. 専用庭とは、どこのことをいうのですか?

    マンションにおいて、専用庭とはどこのことをいうのですか。

    A.

    専用庭とは、通常はマンションの1階で住戸に付属する庭のことを指します。管理規約上は,バルコニーの一種として扱われることが多いです。専用庭の部分の土地はマンションの敷地の一部であり、その敷地は全区分所有者の共有となります。また、敷地全体には区部所有者の「敷地利用権」が認められています。そのうち専用庭となる部分は、その庭を使用する専用使用権が与えられることで、専用使用権を持つ者がその庭を利用できることとなります。

    この専用使用権を含めた専用庭に関する規定は、管理規約や細則で設けられています。

    2018年02月05日現在

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  • Q. 総会の議決権は区分所有者の面積に応じて決めるべきですか?

    新築の分譲マンションを購入し、もうすぐ入居します。これから管理組合が結成されますが、総会の議決権は区分所有者の面積に応じて決めるべきですか 

    A.

    管理規約で議決権に関する規定がない場合は、専有部分の面積割合で議決権を決めることが原則となっており、持分に応じた議決権となります。しかし各住戸の面積があまり異ならない場合は、管理規約で住戸1戸につき各1個の議決権と規定することも可能です。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 団地型マンションの建替えって、どう進めたらいいの?

    Q.昭和47年に入居した分譲マンションです。5階建・6棟・150戸の団地です。建替えを検討したいのですが、どのように進めればよいのか教えてください。(65歳、男性。6棟150戸の団地管理組合理事長)

    A.

    A.昭和47年に新築で入居されたとのことですので、マンション年齢は43歳ですね。マンションの再生計画を考え始めても良い時期だと思います。

    年を重ねるごとに建物の劣化、住宅設備の陳腐化などで資産価値が低下したり、また、居住者の高齢化によりマンション管理に支障をきたす場合もあります。また、昭和56年以前に完成したマンションでは耐震性の課題もあります。

    マンションの再生方法には大きく分けて二つの方法があります。一つはマンションを一から建て直すこと、二つ目は大規模修繕により建物の性能を維持する方法です。いずれの場合も専門的な知識が必要になりますので、建築士などの専門家の力を借りることが良いでしょう。まずは管理組合内に「再生検討委員会」を設置し、専門家への依頼とそれに伴う費用の支出などについて、管理組合の総会で決議し、承認を得て、検討を進めていきます。

    大まかな手順は、(1)検討委員会の設置(2)専門家の選定(3)建物計画・資金計画・大規模修繕案などの立案(4)建替え、大規模修繕(耐震補強を含む)の比較検討(5)管理組合総会で方針(建替え・大規模修繕)を決議(6)団地再生の詳細検討(7)管理組合総会で再生案を決議(8)再生案の詳細設計(9)事業協力者又は請負業者の選定(10)工事着手(11)工事完成という手順になります。相当な期間を要するので、今から検討を始めると良いでしょう。

    区分所有の方が150世帯もいらっしゃいますと、150通りの考え方があり、意見を一つにまとめるのは難しいことです。管理組合で建替えに関する情報の収集、専門家による勉強会の開催、アンケートの実施など、話し合いを重ねて区分所有者の意向の集約を図りましょう。

    また、建替えについては、団地型のマンションの場合、団地管理組合全体での建替え決議、また各棟での建替え決議も必要です。

    大阪の千里ニュータウンでは、マンション建替えのニュースが紙面を飾っていますが、すべてと言ってよいほど、分譲マンション事業者の協力を得ています。理由はマンションの建替えにおいて区分所有者の費用の負担を減らすために、建設戸数をできるだけ多く建設し、従前の権利者対象住宅以外の分譲住宅事業の収入を、従前の権利者の負担軽減に活用する事業手法で実施しています。

    マンション建替えは、パートナーとなる分譲マンション事業者の参加を得ないと実施は難しいと思います。

    マンション再生の検討をされるにあたり、専門家の選定などについては、「神戸市すまいとまちの安心支援センター」“すまいるネット”へご相談ください。

    すまいるネット/マンション管理に関する相談

    2018年02月15日現在

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  • Q. 入居者名簿は個人情報保護の点で問題はないか?

    理事会が入居者全員の名簿を作るといっていますが、プライバシーや個人情報の保護の点で問題はありませんか。

    A.

    プライバシーや個人情報保護についての市民意識が高まる中で、個人情報を慎重、適切に取り扱うことが求められていますが、入居者名簿はマンションを適正に維持管理するためには必要な帳簿ですので、入居者名簿を作らないのではなく、作成することを前提に、管理組合で個人情報の取扱方法の定めを検討してください。

    入居者名簿の作成、保管、閲覧については、個人情報の保護の観点からルールを作り、管理規約や細則に定め、厳正に管理、運用する必要があります。

    2018年02月14日現在

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  • Q. 大規模修繕とは、どのようなことをするのですか?

    マンションの大規模修繕とは、どのようなことをするのですか。

    A.

    建物の劣化を防ぎ、耐用年数をより長くするためには、マンションも一戸建ても建物の定期的なメンテナンスが必要です。これに加え、概ね10年程度の周期で実施する工事を大規模修繕と呼んでいます。

    具体的には、屋上の防水工事、外壁の塗り替え、給排水設備の取替え等が挙げられます。またそれ以外にも、劣化のみられる箇所の修繕を同時に行うことも多いです。

    大規模修繕工事の実施には、その準備期間や実施体制、修繕積立金の確保など、大変な労力が必要となりますので、早い段階から計画的に準備を進めることが大切です。

    2018年02月05日現在

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  • Q. 管理組合名義の定期預金の解約に総会の決議が必要ですか?

    修繕積立金の運用を定期預金で行っていますが、解約するときは総会の決議が必要ですか

    A.

    区分所有法では、組合の運営または業務執行にかかる重要な方針の決定、変更については、総会の決議を経ることが定められており、定期預金の解約はこれに当たるといえます。またマンション標準管理規約(48条)では修繕積立金の取り崩しや保管・運用方法については総会の決議を経ることとなっています。管理規約に特に定めがないときは、総会の決議が必要となります。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 分譲マンション内での民泊の対応について

    分譲マンション内でも民泊ができるようになるそうですが、私が住んでいるマンションでは、まだ、民泊を認めるか、禁止するかは決まっていません。もし、マンション内で民泊が実施されるとどのような問題が考えられますか。また、民泊を禁止したい場合にはどうしたら良いでしょうか。

    A.

    いわゆる民泊サービスとは、一般的に、住宅の全部又は一部を利用して、旅行者等に宿泊サービ

    スを提供することをいいます。マンションは、ホテルと違い、不特定多数の人々を受け入れる構

    造ではなく、宿泊サービスを提供する形となっていません。そのため、マンション内での民泊は、

    利用者と周辺住人との間に、様々なトラブルが生まれる可能性があります。幾つかの例を取りあ

    げると、自宅の隣人が日々入れ替わることがあるため、騒音等のクレームを言っても改善されな

    い。セキュリティシステムのオートロックや(ストーカー等)犯罪防止用にカメラを設置しても

    犯罪の特定が難しい。マンション共用部分に破損が生じた場合、犯人が特定できない。その場合

    には、区分所有者が払っている管理費から補填することになる、などです。

     

    マンション内での民泊を禁止する、または認める場合にも、まずは区分所有者の皆さんでしっか

    り話し合った上で、もし禁止する場合にはそれぞれのマンション個別のルールである管理規約の

    改正を行う必要があります。改正にあたっては、管理規約の標準的なモデルとして、国土交通省

    が作成・公表している標準管理規約が参考になります。ただし、管理規約の改正を行うには、総

    会にて区分所有者数及び議決件数の各3/4以上の賛成を得なければなりません。すぐに集会を開

    くことが難しい場合は、一時的な措置として、総会または理事会にて民泊を禁止する方針決議で

    対応することが考えられます。

     

    マンション内で民泊を行う事が可能となる住宅宿泊事業法(民泊新法)は平成30年6月15日に施行されます。既に平成30年3月15日に民泊の事業を行ないたい事業者の届出が開始されています。民泊を禁止するかどうかを決めていないマンションは、できるだけ早く区分所有者の皆さんで話し合いを持ち、管理規約の改正や、総会または理事会での方針決議などでの対応を行うことをお薦めします。

     

    なお、神戸市内のマンションであれば、神戸すまいとまちの安心支援センター「すまいるネット」

    (078-222-0005)で管理規約などについてのアドバイスを受けることができます。

    また、その他の民泊に関する相談・問い合わせは、神戸市民泊相談窓口(078-322-6576)をご利

    用ください。

    2018年07月12日現在

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  • Q. マンション管理会社を変更したいが、どう進めたらいい?

    管理会社が居住者からの苦情への対応が遅いため、他の管理会社に変えたいのですが、どう進めたらよいのですか。

    A.

    まず、なぜ管理会社を変更するのか、その理由を明確にしましょう。また、管理会社を変更することによって、現状の問題が解決できるかどうかを慎重に検討する必要があります。

    変更の方針が決まれば、説明会や広報により組合員(区分所有者)に周知し、管理組合の総会で過半数の賛成をとります。議決要件は管理組合規約を確認してください。

    新たな管理会社を選ぶ場合には、一般的な選定基準や留意点に加えて、変更することになった問題を解決できるかどうかということもポイントになります。次に管理組合規約および管理会社との業務委託契約で、業務期間や解約に関する規定を確認し、間違いのない引継ぎ事務を行います。

    2018年02月14日現在

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  • Q. 計画修繕の意義について教えてください?

    マンションでは、なぜ「計画修繕」が必要なのでしょうか?

    A.

    マンションが快適な住まいであり続けるためには、建物の劣化を防ぐための適切なメンテナンスが必要です。そのために、将来起こりうる劣化を見越した修繕の計画を進めていくことが望ましく、この考え方を計画修繕と呼んでいます。

    計画修繕が取り入れられてない場合は、適切な時期に適切な修繕が行われない場合が生じ、修復不可能な状態(手遅れ)に陥ることも考えられます。また、修繕工事が必要であると認識した時に、その費用が確保できていないこともあるかもしれません。

    計画修繕の考え方を導入することで、定期的なメンテナンスや大規模修繕を見通すこともでき、またそれに向けた修繕積立金を設定しやすくなるというメリットがあります。計画修繕の有無は、マンションの居住性や資産価値を大きく左右することにつながります。

    2018年02月05日現在

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  • Q. 書面による総会で全ての決議が行えますか?

    臨時総会を開くことが大変なので、書面で総会決議をしたいのですが、全ての決議が書面で行えますか

    A.

    総会は、管理組合の最高の意思決定機関と位置づけられますが、総会を開かなくても賛成が得られそうな議題や、出席が予想される区分所有者が少人数の場合は、書面で決議することは可能です。ただし書面で決議することについて「区分所有者全員の合意」が必要となってきます。また書面で決議できる事項は、区分所有法および管理規約で規定されている、総会で決議することのできる全ての事項となります。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 住まいの防音対策

    マンションに住んでいるのですがコロナの影響で在宅している時間が増え、子どもが騒ぐ音が周りに迷惑になっているのでは、と気になっています。何か対策はありますか。

    A.

    マンションは他の住民との物理的な距離が近く、音がトラブルの原因になりやすいためトラブルになる前にできる範囲で対策をしておくことは大切です。
    音は伝わり方によって大きく2種類に分けられます。音が空気中を伝わる「空気伝播音」と、振動が床や壁などの“もの”を通じて音として伝わる「固体伝播音」です。日常生活の中でいうと、空気伝播音は話し声やテレビの音、固体伝播音は足音や給排水の流れる音があげられます。空気伝播音は音源から離れたり遮るものがあったりするほど音が伝わりにくくなりますが、固体伝播音は離れていても音が伝わりやすい特徴があります。糸電話を使うと通常は聞こえない声も聞き取ることができるのはこのためです。
    子どもの声が周辺へ漏れることを防ぐには、窓を閉める・カーテンを二重にする・防音カーテンに変更するなど、音を遮るものを増やすことがすぐにできる対策としてあげられます。また子どもが動き回る音には厚手のカーペットやコルクマット・ジョイントマットを設置することで、衝撃が和らぎ伝わる音を小さくしてくれます。ただし、子どもがとびはねる際に出るドシッという重低音までは防ぐことが難しいため、子どもへも室内でとびはねないように教えましょう。日頃から隣や上下などの住民へ挨拶や子どもがいる状況を伝えるなど良好な関係を築いておくことも大切です。他にすぐに実行することは難しいですが、窓を二重サッシへ変更することやフローリング材を遮音性の高いものへ変更することも有効なので、リフォームをする際に検討してはいかがでしょうか。
     音は人によって感じ方が異なるため、難しい問題です。音を出さずに暮らすことはできませんし、音を出すのは子どもだけでなく大人も同様です。お互いさまの部分もありますが、お互いに快適に暮らすためにもできる範囲で対策しましょう。

    2021年05月25日現在

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