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すまいのお悩みQ&A

マンション管理

  • Q. 管理組合でできる「専有部分」の改修とは?

    Q1.築40年のマンションの管理組合の理事ですが、最近、住戸内の漏水事故が増えており、管理組合でどこまで対応すべきか悩んでいます。専有部分を含む改修についてどう進めれば良いですか。(60代 男性)

    Q2.マンション内での事故への備えはどうすれば良いでしょうか。

    A.

    A1:建物が古くなると、設備・配管等が老朽化することで、どうしても故障・不具合が発生しやすくなります。漏水事故が発生すると、階下の住戸にまで被害を与えてしまい、損害賠償を求められる場合があります。このため老朽化した配管等は、事前に取替えを行うなど対応しておく必要があります。

    一般的には、住戸内の配管は原則、専有部分となっており、専有部分の管理は区分所有者各自で行わなければなりませんし、取替えなども各自が行うこととなります。

    ただし、国土交通省が作成・公表しているマンション標準管理規約では、『専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。』となっています。この場合、管理組合が共用部分の配管工事と一緒に専有部分の配管工事を行うことができますが、配管等の取替え費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担する必要があります。

     

    しかし、様々な事由により、区分所有者の負担ではなく、管理組合の修繕積立金を使用して専有部分の配管等修繕を行いたいような場合、すべてが該当する訳ではありませんが、ご自身のマンションの規約を改正することで、修繕ができる場合があります。ただし、規約の改正を行う際は、きちんと手順を踏んだ上で、区分所有者総数および議決権総数の各4分の3以上の賛成を集める必要がありますので、詳しくは専門家に相談されることをおすすめします。

    A2:普段からマンションの状態を目視で確認しておく、長期修繕計画書を基に定期的に劣化診断を行うなど、まず現在の状況を把握することが大切です。そのうえで、適切な修繕を行っておきましょう。万が一の事故への備えとしては、共用部分では管理組合が『施設賠償責任保険』に、専有部分では区分所有者それぞれが『個人賠償責任保険』に加入して、事故発生後の損害賠償請求等に対応する方法があります。

    様々なトラブルは、日頃の備えで防止できるものもあります。神戸市では、すまいに関する相談窓口として、「神戸市すまいとまちの安心支援センター(すまいるネット)」を開設しています。神戸市民の方のすまいに関するご相談やお悩み事に無料でアドバイスしていますので、ご利用下さい。

     

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  • Q. 分譲マンション内での民泊の対応について

    分譲マンション内でも民泊ができるようになるそうですが、私が住んでいるマンションでは、まだ、民泊を認めるか、禁止するかは決まっていません。もし、マンション内で民泊が実施されるとどのような問題が考えられますか。また、民泊を禁止したい場合にはどうしたら良いでしょうか。

    A.

    いわゆる民泊サービスとは、一般的に、住宅の全部又は一部を利用して、旅行者等に宿泊サービ

    スを提供することをいいます。マンションは、ホテルと違い、不特定多数の人々を受け入れる構

    造ではなく、宿泊サービスを提供する形となっていません。そのため、マンション内での民泊は、

    利用者と周辺住人との間に、様々なトラブルが生まれる可能性があります。幾つかの例を取りあ

    げると、自宅の隣人が日々入れ替わることがあるため、騒音等のクレームを言っても改善されな

    い。セキュリティシステムのオートロックや(ストーカー等)犯罪防止用にカメラを設置しても

    犯罪の特定が難しい。マンション共用部分に破損が生じた場合、犯人が特定できない。その場合

    には、区分所有者が払っている管理費から補填することになる、などです。

     

    マンション内での民泊を禁止する、または認める場合にも、まずは区分所有者の皆さんでしっか

    り話し合った上で、もし禁止する場合にはそれぞれのマンション個別のルールである管理規約の

    改正を行う必要があります。改正にあたっては、管理規約の標準的なモデルとして、国土交通省

    が作成・公表している標準管理規約が参考になります。ただし、管理規約の改正を行うには、総

    会にて区分所有者数及び議決件数の各3/4以上の賛成を得なければなりません。すぐに集会を開

    くことが難しい場合は、一時的な措置として、総会または理事会にて民泊を禁止する方針決議で

    対応することが考えられます。

     

    マンション内で民泊を行う事が可能となる住宅宿泊事業法(民泊新法)は平成30年6月15日に施行されます。既に平成30年3月15日に民泊の事業を行ないたい事業者の届出が開始されています。民泊を禁止するかどうかを決めていないマンションは、できるだけ早く区分所有者の皆さんで話し合いを持ち、管理規約の改正や、総会または理事会での方針決議などでの対応を行うことをお薦めします。

     

    なお、神戸市内のマンションであれば、神戸すまいとまちの安心支援センター「すまいるネット」

    (078-222-0005)で管理規約などについてのアドバイスを受けることができます。

    また、その他の民泊に関する相談・問い合わせは、神戸市民泊相談窓口(078-322-6576)をご利

    用ください。

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  • Q. 団地型マンションの建替えって、どう進めたらいいの?

    Q.昭和47年に入居した分譲マンションです。5階建・6棟・150戸の団地です。建替えを検討したいのですが、どのように進めればよいのか教えてください。(65歳、男性。6棟150戸の団地管理組合理事長)

    A.

    A.昭和47年に新築で入居されたとのことですので、マンション年齢は43歳ですね。マンションの再生計画を考え始めても良い時期だと思います。

    年を重ねるごとに建物の劣化、住宅設備の陳腐化などで資産価値が低下したり、また、居住者の高齢化によりマンション管理に支障をきたす場合もあります。また、昭和56年以前に完成したマンションでは耐震性の課題もあります。

    マンションの再生方法には大きく分けて二つの方法があります。一つはマンションを一から建て直すこと、二つ目は大規模修繕により建物の性能を維持する方法です。いずれの場合も専門的な知識が必要になりますので、建築士などの専門家の力を借りることが良いでしょう。まずは管理組合内に「再生検討委員会」を設置し、専門家への依頼とそれに伴う費用の支出などについて、管理組合の総会で決議し、承認を得て、検討を進めていきます。

    大まかな手順は、(1)検討委員会の設置(2)専門家の選定(3)建物計画・資金計画・大規模修繕案などの立案(4)建替え、大規模修繕(耐震補強を含む)の比較検討(5)管理組合総会で方針(建替え・大規模修繕)を決議(6)団地再生の詳細検討(7)管理組合総会で再生案を決議(8)再生案の詳細設計(9)事業協力者又は請負業者の選定(10)工事着手(11)工事完成という手順になります。相当な期間を要するので、今から検討を始めると良いでしょう。

    区分所有の方が150世帯もいらっしゃいますと、150通りの考え方があり、意見を一つにまとめるのは難しいことです。管理組合で建替えに関する情報の収集、専門家による勉強会の開催、アンケートの実施など、話し合いを重ねて区分所有者の意向の集約を図りましょう。

    また、建替えについては、団地型のマンションの場合、団地管理組合全体での建替え決議、また各棟での建替え決議も必要です。

    大阪の千里ニュータウンでは、マンション建替えのニュースが紙面を飾っていますが、すべてと言ってよいほど、分譲マンション事業者の協力を得ています。理由はマンションの建替えにおいて区分所有者の費用の負担を減らすために、建設戸数をできるだけ多く建設し、従前の権利者対象住宅以外の分譲住宅事業の収入を、従前の権利者の負担軽減に活用する事業手法で実施しています。

    マンション建替えは、パートナーとなる分譲マンション事業者の参加を得ないと実施は難しいと思います。

    マンション再生の検討をされるにあたり、専門家の選定などについては、「神戸市すまいとまちの安心支援センター」“すまいるネット”へご相談ください。

    すまいるネット/マンション管理に関する相談

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  • Q. 耐震補強工事のため住民の合意を得る方法は?

    古い分譲マンションで耐震補強をしなければならないのですが、住民の合意がなかなか得られないように思います。なにかいい方法はありませんか?

    A.

    分譲マンションを耐震補強しようとすれば、一般的には3/4以上の賛成による特別決議を要することになりますから、区分所有者の合意形成を図ることがカギとなります。(※神戸市では平成26年より区分所有建築物の耐震改修の必要性に係る認定を受けた場合、大規模な耐震改修工事により共用部分を変更する場合の決議要件を3/4以上→1/2超に引下げの緩和することができるようになりました。)費用が多額になること、居住性に影響のある住戸とそうでない住戸が生じる可能性があることなどから、合意形成がネックとなってなかなか進んでいないのが実情です。

    まずは、神戸市の出前トーク、すまいるネットの出前講座(無料)を利用して、耐震性の必要性について勉強することからはじめてください。次に、すまいるネットの「耐震改修アドバイザー派遣」を利用して、合意形成の進め方について勉強と情報収集を行いましょう。(弁護士、建築士などの専門家を無料で派遣します。)

    実際の進め方は、専門家の助言を受けながら、管理組合として具体的に考えていくことになります。実例は少ないとはいえ、耐震化を実現したマンションもあります。その中心的役割を果たした方に経験談を聞くことも役立つと思います。(神戸は震災復興でかなりのマンションが再建を果たしましたが、そのときの合意形成の苦労話を聞くことも勉強になります。)

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  • Q. マンションの上階の騒音に悩まされています。

    Q1.分譲マンションに住んでいます。上の階に最近若い夫婦が引っ越してきたのですが,子どもが飛び跳ねたり走り回ったりするような音が響いてきて困っています。直接は言いにくいのですが。(60代,女性)

    A.

    A1.マンションはその構造上,まわりの住戸に多少なりとも生活音が響くことは避けられません。騒音と感じる程度も個人差があり,あるいは騒音被害を感じている人に比べてその発生源となる人にはその認識がない,ということもよく見受けられます。そういったギャップを埋め,居住者どうしが快適に暮らしていくためにも,居住者全員で生活ルールやマナーの定着を促すような取り組みを進めていくことが大切です。

    ご相談のケースも,そのような取り組みを管理組合などが中心になって進めるよう,申し入れてみてはいかがでしょうか。騒音を感じている人があなた以外にはまわりにいないのかどうかを確認したり,居住者向けに注意を促す文書を作成し,管理組合名で回覧したり掲示したりする,などの対策に取り組むことが考えられます。

     

    Q2.今後のことも考えて,管理組合としてはどのように取り組めばいいのでしょうか?

    A2.例えば生活音に関する住民アンケートをとるなど,居住者の意見集約を踏まえて,共同生活のルール・マナーとしてのガイドラインを定めることが考えられます。それにより騒音に対する注意や関心も高まりますし,何かがあっても言いやすくなると思います。管理規約や使用細則で,生活音に関連したルールを決めているところもあるようですので,お住まいのマンションではどのように定められているのかも,一度ご確認ください。いずれにしても,当事者双方に感情的なしこりが残らないよう,良好なコミュニティづくりという観点から取り組むことが大切です。

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  • Q. 住民同士のトラブルへの対処は?

    住民同士のトラブルに管理組合の理事会としてはどのように対処したらいいですか?

    A.

    トラブルの内容にもよりますが、当事者同士が話し合いによって解決を図ることが基本ですから、管理組合は関与しないというのが原則だと思います。トラブルが共用部分の管理や使用に関することであれば、区分所有者の共同の利益に関わってくる可能性があるので、その場合は管理組合も関与する必要が出てくるかもしれません。当事者からの要請があれば、おせっかいにならない程度に事情を聞くことからはじめてみてはいかがでしょうか。その場合は、公平な立場で両者の言い分をよく聞き、トラブルの原因や他の住民への影響の有無など、現状をよく把握しましょう。

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  • Q. 管理組合の役員の報酬は受け取ってもいい?

    このたび管理組合の役員になりましたが、報酬がでると聞きました。もらってもよいのでしょうか?

    A.

    役員としての活動に要する必要経費の弁済と、報酬を受けることはできます。

    国土交通省が定めている標準管理規約では、活動に伴って必要となる経費(例えば交通費、電話代等)の支払いを受けることは当然のこととしており、その上で、役員在任中の時間的、精神的負担を考慮すれば、適切な額の報酬を受け取ることができるものとしています。

    だだし、役員は区分所有者の輪番で行っていること、ボランティアという気持ちが大きいこと、適当な額が決めにくいこと、不公平になりやすいこと等の理由で、報酬制度を採用している管理組合はあまり多くないようです。

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  • Q. 管理規約を見直すための手続きは?

    管理組合規約を見直したいのですが、どのような手続きが必要ですか?

    A.

    規約は管理組合の組織や運営に関する根本の規則です。見直しにあたっては、区分所有者の意見を十分に聴くと同時に、社会情勢や他のマンションの動向を見極めるなど慎重に検討を進める必要があります。

    まず規約見直しの目的と理由を整理し、条文をもとに必要性を確認します。わざわざ規約を改正しなくても、「細則」の追加や変更で対応できるケースがあります。検討には時間と専門的知識を要するので、専門委員会を設置したり、マンション管理士などの専門家にアドバイスを依頼して、検討を進めます。

    理事会や専門委員会としての改正案がまとまれば、ニュースの発行や説明会などによって、すべての区分所有者への説明を行います。そうしてほとんどの区分所有者の賛同が得られそうだと判断できれば、総会を開催して規約改正の決議を行います。規約改正の決議には区分所有者及び議決権の3/4以上の賛成が必要です。また改正により特定の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合にはその方の承諾が必要ですので、特に注意してください。

    なお、国土交通省が単棟型マンション、団地型マンションや複合型マンションなどのタイプ別に「標準管理規約」を定めていますので、参考にしてください。

    国土交通省/マンション管理について

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  • Q. マンション管理会社を変更したいが、どう進めたらいい?

    管理会社が居住者からの苦情への対応が遅いため、他の管理会社に変えたいのですが、どう進めたらよいのですか。

    A.

    まず、なぜ管理会社を変更するのか、その理由を明確にしましょう。また、管理会社を変更することによって、現状の問題が解決できるかどうかを慎重に検討する必要があります。

    変更の方針が決まれば、説明会や広報により組合員(区分所有者)に周知し、管理組合の総会で過半数の賛成をとります。議決要件は管理組合規約を確認してください。

    新たな管理会社を選ぶ場合には、一般的な選定基準や留意点に加えて、変更することになった問題を解決できるかどうかということもポイントになります。次に管理組合規約および管理会社との業務委託契約で、業務期間や解約に関する規定を確認し、間違いのない引継ぎ事務を行います。

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  • Q. 入居者名簿は個人情報保護の点で問題はないか?

    理事会が入居者全員の名簿を作るといっていますが、プライバシーや個人情報の保護の点で問題はありませんか。

    A.

    プライバシーや個人情報保護についての市民意識が高まる中で、個人情報を慎重、適切に取り扱うことが求められていますが、入居者名簿はマンションを適正に維持管理するためには必要な帳簿ですので、入居者名簿を作らないのではなく、作成することを前提に、管理組合で個人情報の取扱方法の定めを検討してください。

    入居者名簿の作成、保管、閲覧については、個人情報の保護の観点からルールを作り、管理規約や細則に定め、厳正に管理、運用する必要があります。

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  • Q. 管理会社の選定のポイントは?

    マンションのよい管理会社を選ぶポイントを教えてください。

    A.

    よい管理会社を選ぶことができるかどうかはマンションの資産価値を左右するといってもいいくらい重要です。よい管理会社を選ぶポイントには次のようなものがあります。

    1.管理業務の内容が仕様書で明確に示されている

    2.管理組合の運営に対する助言や協力を積極的に行う姿勢がある

    3.会計を適正に処理できる

    4.設備の保全に関して専門的な能力と組織力がある

    5.緊急時に対応可能な体制が整備されている

    6.修繕に関するコンサルタント能力がある

    7.管理要員の人事管理、教育、指導がなされている

    8.「一般社団法人 マンション管理業協会」の会員である(苦情等があったとき、協会として会員会社への指導ができる)

    これらは一般的なポイントですから、当該マンションの管理組合として重視することに照らしあわせて判断することが重要です。

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  • Q. 賃借人もマンション管理組合の役員になれる?

    自主管理のマンションですが、賃貸に出す住戸が増え、管理組合の運営に支障が出てきています。賃借人にも役員になってもらうことはできますか。

    A.

    管理組合は区分所有者でつくる団体ですから、本来は区分所有権を持たない賃借人がその役員になることは好ましくありません。この観点から、標準管理規約では、管理組合の組合員は区分所有者であり、役員は現に居住する組合員から総会で選任するとしています。

    賃貸化が進み役員のなり手が少なくなり、管理組合の運営に支障が出るなどの事情がある場合に、住んでいない区分所有者よりも現に住んでいる賃借人が役員になるケースも考えられないことはありません。ただし理事長は区分所有法上の管理者に選任されることが多く、対外的に法的権限を有しますので区分所有者が望ましいといえます。また監事も理事会の執行状況や会計を監査する立場であり、区分所有者がいいでしょう。この他、賃借人の役員に占める比率を一定以下に制限することも考慮すべきでしょう。いずれにしても管理組合規約にきちんと定めることがのぞましいと思います。理事会の業務を軽減するためであれば、賃借人に決定権のない専門委員会や部会に参加してもらう方法があります。

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