文字サイズ
フォントサイズ中
フォントサイズ大
はじめに メニュー
相談時間

10時〜17時

定休日:水曜・日曜・祝日

はじめに すまいのお悩みQ&Aへ

すまいのお悩みQ&A

財産管理・処分

  • Q. 売主の瑕疵担保責任とは何ですか?

    今住んでいる自宅を売買する予定です。売却した後も、売主は瑕疵担保責任を負うと聞いたのですが、売主が負わなければならない瑕疵担保責任とは、どんな内容ですか?

    A.

    瑕疵担保責任とは、売買の際に目に見えない住宅の欠陥(瑕疵)を、物件引渡し後においても、売主が買主に責任を負うことをいいます。中古住宅の売買契約の場合は、住宅の基本性能に係わるものに限り、責任を負うとされていることが多いです。具体的には雨漏り、構造上主要な部位(壁、柱、小屋組、土台、斜材)の木部の腐食、給排水設備の故障がこれにあたります。
    個人が売主の場合、その保証期間を売買契約書で決めることが可能です。また、安心して売買をするために、「既存住宅売買瑕疵保険」を利用する方法もあります。保険期間は、個人間売買の場合5年間または1年間で、万が一、引渡しの後に建物に瑕疵が見つかった場合、その補修費用をまかなうことができる保険で、売主・買主のどちらでも加入することができます。

    すまいるネット/既存住宅現況検査・売買瑕疵保険の補助制度

    2018年02月09日現在

    関連カテゴリー:

  • Q. 空き家の活用・処分

    Q1:昨月、兵庫区北部にある木造住宅を母親から相続しました。古い家なので利用する予定もなく、処分や解体を考えていますが、不動産売買などの専門知識がなく、どこから手をつけて良いのか分かりません。
    Q2:空き家を売却する際、税金が安くなると聞きましたが・・(60代 女性)

    A.

    A1:空き家になってしまったら、早めに対応することをおすすめしています。家は住まなくなると一気に傷んでしまいます。また、お母様名義のままでは売却・解体ができないので相続登記の手続きも必要です。

    不動産の売買に関しては、お近くの不動産会社へ相談する他、行政と関連した窓口に相談する方法もあります。神戸市すまいの総合窓口「すまいるネット」では神戸市の空き家・空き地についての相談窓口を設けています。所有者または親族の抱える課題に対して、活用や管理等にむけたアドバイスを行い、更に売却や賃貸等の具体的な査定・提案を行うことも可能です。

    また、お持ちの空き家のある兵庫区北部は「密集市街地」と呼ばれる地区に該当します。
    「密集市街地」とは古い木造家屋が密集する地域のことで、神戸市内では灘北西部・兵庫北部・長田南部・東垂水が指定地区です。神戸市では指定地区内で、昭和56年5月以前に建てられた木造建物を対象に、解体にかかる費用の3分の2(戸建形式の上限128万円、集合形式の上限256万円)を補助する「密集市街地建物除却事業」があります。

    他の解体補助として、神戸市内全域が対象区域である「老朽空家等解体補助事業」がございます。
    昭和56年5月31日以前に着工された建物のうち、「破損・腐朽のある空き家」「幅2m未満の道のみに接する家屋」「60㎡未満の土地に建つ家屋」のいずれかに当てはまる建物が対象です。建物の構造・用途を問いません。
    解体にかかる費用の3分の1または上限60万円(最大100万円)いずれか金額の低い方が補助の金額となります。

    補助制度が適用される範囲や詳細な内容については、すまいるネットまでお問合せ下さい。

     

    A2:相続した空き家を売却した際、いくつかの条件を満たすと、譲渡所得(売却利益)から3,000万円を控除することができる特例があります。条件は以下の通りです。

    ・相続開始の直前まで、被相続人の方が一人で居住していた自己居住用財産であること
    (要介護認定を受け、相続開始の直前に老人ホーム等に入居していた場合も、一定要件を満たせば適用対象となります。)

    ・昭和56年5月31日以前に建てられた、一戸建てであること

    ・相続発生から3年を経過する日の属する12月31日までに売却すること

    ・相続発生以降から継続して空き家であること

    ・建物を除却して土地を売却するか、耐震改修してから売却すること

    ・売却価格が1億円以内であること

    その他詳しくは最寄りの税務署にお問合せください。

    2020年04月01日現在

    関連カテゴリー:

  • Q. リバースモーゲージとは何ですか?

    夫と死別して単身となり、老後が不安です。自宅を担保に融資が受けられるリバースモーゲージという制度があると聞きましたが、どういった制度ですか。

    A.

    リバースモーゲージとは、所有している自宅等の居住用資産を担保に金融機関や自治体から毎月一定額の融資を受け、契約者の死亡時に金融機関が自宅を引き取り、返済資金として借入金を一括返済する融資のことをいいます。

    自宅などの資産をそのまま所有しながら生活することができるため、現金所得の少ない高齢者が年金代わりに活用することができます。住宅を手離すことなく、収入を確保する手段として利用されています。

    ただ、不動産価格の下落や借入金利の上昇が起きると、借入金額が自宅の価格を越えてしまったり、想定以上に長生きできたことにより借入金額を使い果たすなどのリスクがあります。

    2018年02月09日現在

  • Q. 解体等の補助制度について

    Q 去年、実父が亡くなり、空き家になった古い戸建て住宅を相続しました。義母の在宅介護もあり、なかなか管理が行き届きません。解体を考えていますが、なにかよい補助制度はありませんか。

    Q 空き家などの解体の補助制度は他にもありますか。

    A.

    A  空き家を放置しておくと、建物の老朽化が進むだけでなく、不審者が侵入したり、不審火が発生するなど地域に悪影響を及ぼす恐れがあります。
    神戸市では令和元年6月3日より、「老朽空家等解体補助事業」の申請受付を開始いたします。補助の対象は神戸市内全域の昭和56年5月31日以前に着工された建物のうち、「破損・腐朽のある空き家」「幅2m未満の道のみに接する家屋」「60㎡未満の土地に建つ家屋」のいずれかに当てはまる建物が対象です。建物の構造・用途を問いません。解体にかかる費用の3分の1または上限60万(最大100万)いずれか金額の低い方が補助の金額となります。

    この補助は、活用等の見込みが乏しい腐朽や破損が生じている老朽空き家や、その予備軍である建替等が困難な老朽家屋等の早期解体を促進することにより、空き家が放置され周辺の生活環境へ悪影響を及ぼすことを未然に防ぐなど、健全で快適なまちづくりを推進することを目的としています。補助の詳細な内容については、すまいるネットまでお問い合わせ下さい。(すまいるネット老朽空家解体補助 専用ダイヤル(078)647-9969)

    A:神戸市が指定する密集市街地再生優先地区に該当する4区(灘北西部・兵庫北部・長田南部・東垂水)では、「密集市街地建物除却事業」があります。
    昭和56年5月31日以前に建てられた「木造建物」を対象に、老朽住宅の解体に要する費用の3分の2が補助費用となります。(上限は戸建128万円、集合住宅256万円。その他規定有。)この事業では空き家であるかは問いません。

    また、該当する地区内で、2階建て以下の住宅を新築される場合には、一定基準の燃えにくい構造にすることで、新築費用の一部を補助する「まちの不燃化促進事業」もあります。補助制度が適用される範囲や詳細な内容については、すまいるネットまでお問合せ下さい。

    2019年08月09日現在

    関連カテゴリー:

  • Q. 路線価・公示地価・固定資産税評価・基準地価の違いは何ですか?

    売買や相続の際の土地価格の目安には「路線価・公示地価・固定資産税評価・基準地価」があると聞きますがその違いは何ですか

    A.

    ○路線価…相続税法に基づいて国税庁 (国税局) が決定する価格です。毎年1月1日における道路に接する標準的な宅地の1平方メートルあたりの評価額のことで、一定の距離をもった 「路線」 に対して決められます。宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況に応じて求められます。公示地価の8割程度が目安とされています。

    ○公示地価…地価公示法に基づいて、国土交通省が例年1月1日現在の価格を3月下旬に発表するもので、一般の土地取引価格の参考にされるとともに、公共事業用地の価格算定の基準となっています。それぞれの土地の本来の価値 (売り手にも買い手にも偏らない客観的な価値) を評価することになっています。

    ○固定資産税評価…3年ごとの1月1日を基準日とし、市町村等が固定資産税の課税標準額を求めるために評価額を決めるものです。

    ○基準地価…都道府県が毎年7月1日時点で算出する正常地価をいいます。

    2018年02月13日現在

    関連カテゴリー:

  • Q. 空き家を相続したら…

    実家を相続し、4月に固定資産税の納税通知書が届きました。すでに持ち家もあるので、経済的にも今後が心配です。売却も検討をしていますが、不動産売買などの専門知識がなくどうしたらよいか困っています。

    A.

    まいは使うことで換気や通水など必要な管理ができます。空き家になり人が使わないと、カビや害虫等が発生し一気に劣化が進みます。その結果、資産価値が下がってしまうかもしれません。所有者には法律で適切に維持管理する責任が定められています。先ずはご家族と今後の方向性についてきちんと話し合いましょう。                        

    売却の方法としては、不動産事業者と媒介契約により仲介を依頼するのが一般的ですが、業者が買取、リフォーム後に販売する買取再販も多くなっています。事業者によって価格が異なる事も多いので、複数の不動産事業者に査定をしてもらいましょう。

    神戸市内の空き家・空き地であれば、すまいるネットの『空き家等活用相談窓口』にて活用に合わせたアドバイスを専門家から受ける事が可能です。また、ご相談物件の状況によっては、所有者の意向に応じた売却や、賃貸等の具体的な提案を受ける事も出来ます。不動産会社の選定にお困りの方や不動産の知識が乏しい方にも専門家が丁寧にお答えします。安心してご相談下さい。

    2020年05月12日現在

    関連カテゴリー:

  • Q. 買い替え特約とはどんな特約ですか?

    持ち家の買い替えを考えていますが、現在住んでいる家が売れるかどうか不安です。「買い替え特約」があると聞きましたが、どんな特約ですか

    A.

    住宅を買い替える際に、売却する物件の代金を購入代金に充てる場合、物件が売却できなくて購入代金を支払えなくなるリスクがあります。

    そのリスクを回避するため、新しく購入する物件の売買契約に買い替え特約の条項を入れます。これにより、物件が売却できなければ、新たに購入する物件の売買契約は白紙解約することができ、手付金も全額返還されます。ただ条項があっても特約の内容があいまいだとトラブルになりますので、売買契約書の条項にいつまでにいくらで売却できない場合は、買い替え特約の適用がされると明記しておく必要があります。

    2018年02月13日現在

    関連カテゴリー:

  • Q. 空き家の税金について

    使用していない家や土地にも固定資産税の納税義務はあるの?

    A.

    土地や家屋を所有していると、固定資産税と地域により都市計画税が課税され、毎年1月1日時点の所有者へ納税通知書が送付されます。使用の有無に関係なく納税の義務があります。住宅用地の特例措置として、固定資産税が課税額の最大6分の1、都市計画税が最大3分の1に軽減されます。適用されるには住宅が建っている事が条件の為、解体してしまうと適用されず固定資産税が上がってしまうので注意が必要です。また、危険な家屋等『特定空き家等』に指定され市町から勧告を受けると、特例から外れ税額が上がる事があります。劣化が進む前に不動産会社や空き家の専門家に相談しましょう。

    2020年05月12日現在

    関連カテゴリー:

  • Q. 専任媒介契約とは何ですか?

    自宅を売却しようと不動産業者に売却依頼の申し込みに行きましたが、「専任媒介契約にされますか?」と聞かれました。専任媒介契約とは何ですか。

    A.

    専任媒介契約とは、不動産の売買や賃貸借を不動産業者に依頼する際に、依頼者が1社だけの不動産業者に媒介を依頼する契約です。

    複数の業者に媒介を依頼する一般媒介契約と異なり、専任媒介契約では業者は依頼者に対し2週間に1回以上業務処理状況を報告しなければならないなどの義務があります。

    2018年02月13日現在

  • Q. 相続空き家について

    相続した空き家をどうしていくかもまだ決まっていません。所有しておく以外にどのような選択肢があるのでしょうか。

    A.

    空き家を所有している間は管理責任があり、維持管理費用が発生します。他の選択肢として売却や賃貸、解体等があります。
     売却の場合、建物を除却してから売却する等いくつかの条件を満たすと、譲渡所得から3,000万円を控除することができる特例もあります。こちらの詳細については事前に税務署へお問い合わせください。賃貸住宅として貸す場合は、不動産事業者へ仲介を依頼するのが一般的です。

    解体では、神戸市内にある昭和56年5月以前に着工された建物で、①破損のある古い空き家②幅2m未満の道のみに接道する家屋③60㎡未満の土地に建つ家屋。①~③いずれかに当てはまる場合、解体費用の一部を補助(上限60万円・条件により最大100万円)する「老朽空家等解体補助事業」があります。

    2021年04月20日現在

    関連カテゴリー:

  • Q. 不動産売買の媒介報酬額はどのように決まるのですか?

    自宅の売却を予定しており、不動産業者に媒介を依頼しようと考えています。売却できた際の媒介報酬額は、どのように決まるのでしょうか。

    A.

    不動産業者は、売買等の契約を有効に成立させたときに、売主・買主双方から媒介報酬を請求することができますが、上限額は決められています。

    取引額が400万円を超える場合は、不動産業者が課税業者である場合は簡易計算法で算出した金額(消費税抜き売買代金×3%+6万円)×消費税率)を、双方から受け取ることができます。個別の媒介報酬額については、不動産業者に算出方法も含めて確認してください。

    2018年02月13日現在

  • Q. 相続した空き家の管理

    1年前に父が亡くなり実家を相続しました。仕事や子育てが忙しく、なんとか相続手続きは終えましたが、空き家のままになっています。生まれ育った家なので愛着もあり、今後については丁寧に考えたいと思っています。現時点では特に問題もないので退職後にゆっくりと考えればよいでしょうか?(50代女性)

    A.
    家は住まなくなると一気に傷んでしまうので、空き家になったら早めに対応することをおすすめしています。将来も継続して利用するためには、今のうちから定期的に通風や清掃を行うなどして、家の劣化を防ぐことが大切です。しかし、維持管理のために離れた空き家に通うことは、肉体的にも金銭的にも負担が大きいことでしょう。 神戸市では、空き家所有者向けに、売却や賃貸、管理等の相談ができる「空き家等活用相談窓口」を運営しています。どのような方法がよいか不動産の専門家から説明をうけることができます。 また、「賃貸」というと「居住用物件」として貸与することが一般的ですが、「地域の交流サロン」や「子ども食堂」など公益的活動の場として貸与する事例が増えています。神戸市では、空き家や空き地の所有者と地域活動の場を探している団体のマッチングを行う「空き家・空き地地域利用バンク」も運営しています。 非営利活動を行う団体に利用を限定しているため、家賃は相場より安くなるかもしれませんが、ご自身が使わない期間の管理を任せられる上に、故郷への地域貢献にもつながります。 空き家にするよりも、家を健全に保つことができますし、将来、ご実家の今後について考えられる際にも可能性が広がるのではないでしょうか。

    2020年07月21日現在

    関連カテゴリー: