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すまいのお悩みQ&A

財産管理・処分

  • Q. 空き家にかかるお金について

    昨年母が亡くなり、空き家となった実家の固定資産税納税通知書が、一人息子の私宛に届きました。私は相続しましたが、すでにマイホームを所有しており、実家を使う予定はありません。空き家にしておくのは心配ですし、税金の支払いも経済的に苦しく困っています。どうしたらよいですか。

    A.
    土地や家屋を所有していると固定資産税と地域により都市計画税が課税され、毎年1月1日時点の所有者へ納税通知書が送付されます。その土地、家屋が使われていない空き地、空き家であっても納税の義務があります。 これらの税金には「住宅用地の特例措置」があり、固定資産税が課税額の最大6分の1、都市計画税が最大3分の1に軽減されます。「住宅用地の特例措置」が適用されるには、「住宅が建っていること」が条件であり、空き家を解体してしまうと、この特例が適用されません。 この特例は平成26年までは、全ての住宅に適用されていましたが、平成27年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、適切に管理がされていない「特定空家等」に該当すると、適用除外されることになりました。「特定空家等」とは、例えば、建物が大きく傾いていたり、ごみの不法投棄による悪臭や、小動物がすみ着くなど、近隣の住民の日常生活に著しい支障がある場合に該当します。 つまり、空き家を所有し続けるということは、納税義務に加えて、空き家を適切に維持管理する費用が必要です。通風や、庭木の手入れなどの為、空き家へ定期的に通うには交通費がかかりますし、管理を業者へ依頼する場合には委託費用がかかります。 「思い出がつまっているから・・・」と、空き家のままにしていると、思いのほか手間と費用がかかります。また、家は誰も住まなくなると急速に傷みはじめます。傷んでしまった空き家は価値が下がり、いざ売却、賃貸する際の弊害になりかねません。使用する予定が無ければ、早めに売却や賃貸することをお考えになられてはいかがでしょうか。 すまいるネットの空き家活用相談窓口では、神戸市内に空き家をお持ちの方向けに空き家の活用、売却等のご相談に応じています。相談内容によっては不動産の専門家がアドバイスを行います。

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  • Q. 亡くなった祖父のままの登記でも、将来支障はありませんか?

    実家の登記簿が亡くなった祖父名義のままになっていました。このままで将来支障は無いのでしょうか。

    A.

    早急に相続登記の手続きをしてください。
    亡くなったおじいさんの名義のままにしていると、将来その住宅を売ったり、住宅を担保に借入をするといった際に、契約ができません。
    登記を変更するには、相続手続きが必要になります。相続手続きには、実際に相続する方以外の相続権のある方に相続放棄の手続きをしてもらわないといけません。時間が経つほど相続放棄のお願いをする対象者がどんどん増え、大変な手間をかけることになってしまいます。
    そうならないためにも、なるべく早めに相続手続きをするほうがいいでしょう。

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  • Q. 実家を相続したけど、相続登記はしないといけないのでしょうか?

    Q1父の死後、実家に母が独りで暮らしていましたが、その母も昨年亡くなり、私と妹の2人で相続しました。仕事や生活が忙しく、相続登記をせず名義をそのままにしています。また手続きの仕方もよくわかりません。このままにしておくと何か不都合な事が起こるのでしょうか?(50代男性)

    A.

    A1相続登記とは、不動産の所有者が死亡した場合に、その登記名義を相続人へ名義の変更を行なうことです。相続登記は、「いつまでにしなければならない」、ということが、法律で定められていませんので、相続登記をせずに放置していても罰則はありません。しかし、相続登記を行わないと、その不動産を売却したり、その不動産を担保にして融資を受けることができません。また、相続手続きを放置したままにしている内に、共同相続人の方が亡くなり、さらなる相続が発生する場合もあり、相続関係も手続きも複雑になっていきます。そうならないためにも速やかな相続登記をおすすめします。相続登記は管轄の法務局で個人でも申請はできますが、司法書士などに依頼をすることも可能です。



    Q2私も妹も、すでにマイホームを購入しているため、相続した実家に住む予定がありません。この機会に処分を考えています。相続した空き家を売却する際に税金が安くなると聞きましたが、条件などはありますか?

    A2空き家をめぐる税制が変わり、相続した空き家を売却した際に、いくつかの条件を満たすと、譲渡所得(売却利益)から3,000万円を控除することができる特例があります。この特例は、空き家の発生原因のひとつである相続で空き家になった家屋や土地の有効活用を促進するために創設されています。

    具体的な条件は

    (1)相続開始の直前まで、被相続人の方が一人で居住していた自己居住用財産であること

    (2)昭和56年5月31日以前に建てられた、一戸建てであること

    (3)相続発生から3年を経過する日の属する年末までに売却すること

    (4)相続発生以降から継続して空き家であること

    (5)建物を除却して土地を売却するか、耐震改修してから売却すること

    (6)売却価格が1億円以内であること

    です。適用期間等詳細については最寄の税務署にお問い合わせください。

    すまいるネットの空き家活用相談窓口では、空き家所有者向けに空き家の活用、売却等のご相談に応じています。相談内容によっては不動産の専門家がアドバイスを行っています。

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  • Q. 空き家を相続したけど、遠方だし管理できない。解体をしたい。

    Q:実家の母親が亡くなり、空き家になった古い戸建て住宅を相続しました。古い家屋が建ち並ぶ地域にあり、遠方に居住しているため、管理が行き届かず外壁の一部が崩落しています。ご近所に迷惑をかけないように解体を考えていますが、あまり費用をかけられません。なにかよい補助制度はありませんか。以前、ここは密集市街地だと聞いたことがあるのですが・・(60代男性)

    A.

    A空き家を放置しておくと、建物の老朽化が進むだけでなく、不審者が侵入したり、不審火が発生したり、治安が悪くなる原因にもなります。 神戸市内の、木造家屋が密集する密集市街地(灘北西部・兵庫北部・長田南部・東垂水)では、昭和56年5月以前に建てられた木造住宅を対象に、解体費の一部を補助する「密集市街地建物除却事業」があります。また、これらの地区内で、2階建て以下の住宅を新築される場合には、一定基準の燃えにくい構造にすることで、新築費用の一部を補助する「まちの不燃化促進事業」もあります。 これらの制度は、地震時等の火災でも燃え広がりにくいまちづくりを推進するために神戸市が設けたものです。安全・安心なまちをつくるため、密集市街地ではこれらの制度を活用してみてはいかがでしょうか。 神戸市内の補助制度が適用される範囲や詳細な内容については、すまいるネットまでお問合せ下さい。

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  • Q. 引越しを検討中。マイホームのいい活用方法はないでしょうか?

    Q1:現在、築25年の戸建てに夫婦2人で住んでいます。子育てには良かったのですが、子どもが独立してしまったため、夫婦2人には広すぎ掃除も大変です。先の事を考え、ゆくゆくは駅の近くのマンションに引っ越したいのですが、マイホームを売却するか賃貸するか悩んでいます。何かマイホームを活用する良い方法はないでしょうか。(65歳男性)

    A.

    A1:住みかえ後のマイホームを売るか貸すか悩むところです。今後、お子さんが戻ってくるかどうかも含めて、ご家族でよく話し合っておくことが大切です。

    マイホームを売却する際は、お近くの不動産事業者数社に相談や査定を依頼し、信頼できる事業者に媒介等を依頼するのも1つの方法です。

    自宅を手放さず、貸すことを検討されている場合は、一般に貸す方法もありますが、安定的に貸したい場合は、(一社)移住・住みかえ支援機構(JTI)の「マイホーム借上げ制度」を利用する方法があります。この制度は、50歳以上のシニアの方のマイホームを最長で終身にわたって借上げ、子育て世帯などに転貸し、安定した賃料収入を保証する制度です。

    「マイホーム借上げ制度」を利用するメリットとして、制度を申し込んだ後、1人目の入居者が決定した後に空室が発生しても、規定の最低賃料が保証されます。入居者とは3年ごとに契約が終了する定期借家契約を結ぶため、契約終了後に再び自宅を使用することもできます。(一社)移住・住みかえ支援機構(JTI)が転貸するので、直接入居者と関わることはありません。

    マイホームの活用の1つとして検討をしてみてはいかがでしょうか。

    なお、制度利用の条件として、日本国内にある住宅をお持ちの50歳以上の方であること、住宅に一定の耐震性が確保されていることなどがあります。1981年5月以降に着工した旧耐震住宅については、原則として耐震診断を受けていただく必要があります。


    Q2:「マイホーム借上げ制度」について、もっと詳しく聞いてみたいのですが、相談する窓口はありませんか。

    A2:制度を詳しく知りたい時には、お近くの移住・住みかえ支援機構(JTI)に登録している不動産事業者までお問合せ下さい

    (JTIのHPをご参照下さい)。

    また、すまいるネットでも制度に関する説明や情報提供しています。

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  • Q. 実家を相続したけど、遠方で管理できない。どうしたらいいの?

    ひとり住まいの母が亡くなり、空き家になった家を一人娘である私が相続しました。空き家を放置しておくわけにはいかないと思っているのですが、結婚後遠方に居住しているため、なかなか見に行けません。近隣の方に迷惑をかけていないか、また放火や不審者の侵入など、防犯の面でも心配です。(50代女性)

    A.

    平成25年住宅・土地統計調査(総務省)によると、神戸市内の空家数は10万8千戸、空家率は13.1%と報告されています。人口減少、高齢化、核家族化の現代において、空き家が大きな社会問題となっています。

    家は人が住まなくなり空き家になると、あっという間に傷みはじめます。換気不足による湿気やカビの発生が主な原因です。また、瓦などが割れた時は、雨漏りが発生し、損傷が拡大します。家の傷みに加え、家の隙間や床下に動物が住み着いたり、不審者の侵入や、ゴミを不法投棄されるというリスクもあります。更に、火災や、屋根瓦や外壁の崩落など、近隣の方に被害を与えてしまうこともあります。空き家は定期的に掃除、通風、通水、庭の除草、ポストに溜まったチラシの回収など、月に1回程度は管理に行くことが理想です。ただ、居住地から遠かったり、ご自身で管理し続けることが困難な場合は、事業者へ管理を委託するのもひとつです。また、緊急の際や異常があった時は、地元の自治会や近所の方に連絡をしてもらえるような関係づくりも大切です。


    Q2.空き家を放置すると、責任を問われる法律や条例が施行されたと聞きます。「もしかしたら、うちの空き家も」と思うと不安になります。

    A2.適切な管理が行われていない空き家等が、地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることに対応して、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が平成27年5月に全面施行されました。また神戸市では、この法律に基づく空家対策を推進させる「神戸市空家空地対策の推進に関する条例」が、平成28年10月1日に全面施行しました。空き家、空き地の所有者や管理者は、適切に管理する義務を怠り、周辺に悪影響を与えた場合には、改善のための指導、固定資産税の住宅用地特例の解除、所有者の氏名等の公表、過料に処せられる場合もあります。

    ご家族が亡くなられたり、家を住み替えたりで、誰も住まない家を所有した場合、その家をどうするか考えなくてはなりません。空き家は放置しておけば傷んでいき、その状態で年数を重ねると、家の価値を下げてしまいます。その前に、今後の活用のしかた(売却、賃貸等)を検討されてはいかがでしょうか。すまいるネット空き家活用相談窓口では、空き家の活用について、不動産の専門家がアドバイスを行っています。

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  • Q. 実家が空き家になったけど、今後どうするのがいいでしょうか?

    Q去年、母親が亡くなり、実家が空き家となっています。実家に住む予定もないので、賃貸に出すか、売却するかで悩んでいます。税金等もかかるので、なんとかしたいと思っていますが、今後どのようにするのがよいでしょうか?(30歳代、女性)

    A.

    A空き家が発生する原因で一番多いのが、相続と言われています。

    少子高齢化、核家族化等により、年々空き家が増加し、全国で約820万戸(空き家率13.5%)と過去最高を記録しています。(平成25年総務省実施住宅・土地統計調査より)空き家を活用するには、大きく分けて三つの方法があります。

    1.自宅として利用する

    2.賃貸に出す

    3.売却する

    ご相談者のように、ご自宅として利用する予定が無いのであれば、賃貸、もしくは売却となります。

    賃貸の場合、思い出が詰まった実家を手放さなくてすみますが、貸せる状態へ室内を片付けをしたり、リフォームが必要なケースもあります。また、貸主として借主への所有者責任等も発生します。

    売却の場合は、空き家付きで売る、更地にしてから売る等条件によって売り値も変わってきます。いずれの場合も、まずは、信頼できる不動産事業者に相談してみましょう。

    相続した空き家については、相続者全員で十分話し合いをし、今後について決めてください。

    Q空き家をそのまま放置していたら、どうなるのでしょうか?

    Aきちんと管理せず、放置しておくと、周辺に悪影響を与えることがあります。建物が老朽化し、雑草が生い茂ると、不法投棄や害虫等の温床になります。また、管理されていない場所となると、不審者が住みついたり、不審火が発生したり、治安が悪くなる原因にもなります。

    空き家は、所有者の責任で、定期的に管理することが必要です。遠方等の場合は、管理を代行している事業者へ依頼することも検討してみてはいかがでしょうか。

    各市町村でも空き家の管理、活用に対して支援している場合がありますので、建物所在地の自治体にご確認ください。

    神戸市では、すまいるネットに『空き家活用相談窓口』があり、空き家所有者の抱える課題に応じて、活用等にむけたアドバイスを行っています。更に、相談内容によっては、空き家所有者の意向に応じた売却や賃貸等の具体的な査定・提案を行うことも可能です。

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  • Q. 相続した実家が空き家になっているけど、管理しないといけない?

    Q1親が以前住んでいた建物を10年前に相続しましたが、空き家となっています。

    これまで放っておいたのですが、最近ニュースで空き家のことを取りざたされていることが多いので不安になってきました。空き家を放っておくと何か悪いことがあるのでしょうか?(50歳代、女性)

    A.

    A1空き家は、人口減少や高齢化、核家族化などにより全国的に増加しており、平成25年に総務省が実施した住宅・土地統計調査によると、その数は約820万戸と言われています。

    その中でも適切な管理がされていない空き家が放置されることで、地域環境に様々な影響を与えることが、問題となっています。

    例えば、建物の老朽化により、外壁等が崩れ、歩いている人に被害を与えるかもしれません。不審者が侵入したり、放火などの危険性もあります。ゴミが散乱していると害虫などが発生し、衛生上の問題を引き起こす可能性もあります。

    こうした背景を受け『空家等対策の推進に関する特別措置法』が施行されました。上記のように適切に管理されていない空き家のうち、周辺への悪影響が大きいものは「特定空家」と判断される場合があります。「特定空家」と判断されると、市町村から改善を指導・勧告される場合があり、勧告されると固定資産税等の住宅用地特例が受けられなくなり、所有者にとって金銭面でも負担となってきます。


    Q2では、今後どのようにすればよいのでしょうか?

    A2例えば、外壁が剥がれていないか、雨漏りはないか、どこか破損していないかなど、建物の状態を確認する。敷地内のゴミを拾ったり、伸びすぎている庭木の剪定をする。湿気がこもり老朽化の原因とならないように換気を行うなど、定期的に管理することが必要です。

    また、空き家の管理は現地に行かないといけないため、時間に余裕がないと難しい場合もあります。その場合は、管理を代行している事業者に依頼することも考えられます。さらに、今後のことを考えて、売却や賃貸に出すなどの活用を検討してはいかがでしょうか。

    各市町村でも空き家の管理、活用に対して支援している場合がありますので、建物所在地の自治体にご確認ください。

    神戸市では、すまいるネットに『空き家活用相談窓口』を開設し、空き家所有者の抱える課題に応じて、活用等にむけたアドバイスを行っています。

    神戸市内の空き家でお困りごとがあれば、すまいるネットまでお気軽にご相談ください。

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  • Q. 空き家は放っておいたら、いけないのでしょうか?

    Q親が以前住んでいた建物を10年前に相続しましたが、空き家となっています。

    これまで放っておいたのですが、最近ニュースで空き家のことを取りざたされていることが多いので不安になってきました。空き家を放っておくと何か悪いことがあるのでしょうか?(50歳代、女性)

    A.

    A空き家は、人口減少や高齢化、核家族化などにより全国的に増加しており、平成25年に総務省が実施した住宅・土地統計調査によると、その数は約820万戸と言われています。

    その中でも適切な管理がされていない空き家が放置されることで、地域環境に様々な影響を与えることが、問題となっています。

    例えば、建物の老朽化により、外壁等が崩れ、歩いている人に被害を与えるかもしれません。不審者が侵入したり、放火などの危険性もあります。ゴミが散乱していると害虫などが発生し、衛生上の問題を引き起こす可能性もあります。

    こうした背景を受け『空家等対策の推進に関する特別措置法』が施行されました。上記のように適切に管理されていない空き家のうち、周辺への悪影響が大きいものは「特定空家」と判断される場合があります。「特定空家」と判断されると、市町村から改善を指導・勧告される場合があり、勧告されると固定資産税等の住宅用地特例が受けられなくなり、所有者にとって金銭面でも負担となってきます。

     

    Qでは、今後どのようにすればよいのでしょうか


    A例えば、外壁が剥がれていないか、雨漏りはないか、どこか破損していないかなど、建物の状態を確認する。敷地内のゴミを拾ったり、伸びすぎている庭木の剪定をする。湿気がこもり老朽化の原因とならないように換気を行うなど、定期的に管理することが必要です。

    また、空き家の管理は現地に行かないといけないため、時間に余裕がないと難しい場合もあります。その場合は、管理を代行している事業者に依頼することも考えられます。さらに、今後のことを考えて、売却や賃貸に出すなどの活用を検討してはいかがでしょうか。

    各市町村でも空き家の管理、活用に対して支援している場合がありますので、建物所在地の自治体にご確認ください。

    神戸市では、すまいるネットに『空き家活用相談窓口』を開設し、空き家所有者の抱える課題に応じて、活用等にむけたアドバイスを行っています。

    神戸市内の空き家でお困りごとがあれば、すまいるネットまでお気軽にご相談ください。

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  • Q. 「伝統構法」と「在来構法」の違いとは?

    建物の建て方にも様々な種類があると聞きました。「伝統構法」と「在来構法」は、どういう違いがあるのでしょうか。

    A.

    「伝統構法」は江戸時代の木造住宅に多く見られ、在来構法で用いる金物を使用せずに木を組んで構造を支えます。変形に対して非常にねばり強く、地震、台風の多い日本に非常に適した構造です。柱の間に『筋交い(すじかい)』という斜めの材を入れたり、接合部分を金物等で補強することが、建築基準法で義務づけられています。
    「在来構法」は、その伝統構法のいい点を取り入れて発展させた構造をいい、金物や筋交いを用いて構造を支えるのが特徴です。現代の木造住宅の多くがこの構造です。

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  • Q. 長屋の一部解体で、どこまでの対応が必要ですか?

    長屋の自己所有分を解体しようとしたら、隣から壁面がむき出しになるし、雨漏りや強度が心配と言われました。どこまでの対応が必要ですか。

    A.

    長屋の一部を切り取った際の切取面の補修費は、切り取った側の負担となります。その仕上げは、最低限トタン仕上げは必要ですが、長屋の端の壁と同等の仕上げまで要求されることがあります。

    また戸数が減ると強度が弱くなることがあるため、構造的な強度を保つように、補強を要求されることがあります。隣家とよくお話し合いください。

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  • Q. 不動産売買の媒介報酬額はどのように決まるのですか?

    自宅の売却を予定しており、不動産業者に媒介を依頼しようと考えています。売却できた際の媒介報酬額は、どのように決まるのでしょうか。

    A.

    不動産業者は、売買等の契約を有効に成立させたときに、売主・買主双方から媒介報酬を請求することができますが、上限額は決められています。

    取引額が400万円を超える場合は、不動産業者が課税業者である場合は簡易計算法で算出した金額(消費税抜き売買代金×3%+6万円)×1.08)を、双方から受け取ることができます。個別の媒介報酬額については、不動産業者に算出方法も含めて確認してください。