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はじめに すまいのお悩みQ&Aへ

すまいのお悩みQ&A

財産管理・処分

  • Q. 不動産売買の媒介報酬額はどのように決まるのですか?

    自宅の売却を予定しており、不動産業者に媒介を依頼しようと考えています。売却できた際の媒介報酬額は、どのように決まるのでしょうか。

    A.

    不動産業者は、売買等の契約を有効に成立させたときに、売主・買主双方から媒介報酬を請求することができますが、上限額は決められています。

    取引額が400万円を超える場合は、不動産業者が課税業者である場合は簡易計算法で算出した金額(消費税抜き売買代金×3%+6万円)×消費税率)を、双方から受け取ることができます。個別の媒介報酬額については、不動産業者に算出方法も含めて確認してください。

    2018年02月13日現在

  • Q. 相続した空き家の管理

    1年前に父が亡くなり実家を相続しました。仕事や子育てが忙しく、なんとか相続手続きは終えましたが、空き家のままになっています。生まれ育った家なので愛着もあり、今後については丁寧に考えたいと思っています。現時点では特に問題もないので退職後にゆっくりと考えればよいでしょうか?(50代女性)

    A.
    家は住まなくなると一気に傷んでしまうので、空き家になったら早めに対応することをおすすめしています。将来も継続して利用するためには、今のうちから定期的に通風や清掃を行うなどして、家の劣化を防ぐことが大切です。しかし、維持管理のために離れた空き家に通うことは、肉体的にも金銭的にも負担が大きいことでしょう。 神戸市では、空き家所有者向けに、売却や賃貸、管理等の相談ができる「空き家等活用相談窓口」を運営しています。どのような方法がよいか不動産の専門家から説明をうけることができます。 また、「賃貸」というと「居住用物件」として貸与することが一般的ですが、「地域の交流サロン」や「子ども食堂」など公益的活動の場として貸与する事例が増えています。神戸市では、空き家や空き地の所有者と地域活動の場を探している団体のマッチングを行う「空き家・空き地地域利用バンク」も運営しています。 非営利活動を行う団体に利用を限定しているため、家賃は相場より安くなるかもしれませんが、ご自身が使わない期間の管理を任せられる上に、故郷への地域貢献にもつながります。 空き家にするよりも、家を健全に保つことができますし、将来、ご実家の今後について考えられる際にも可能性が広がるのではないでしょうか。

    2020年07月21日現在

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  • Q. 長屋の一部解体で、どこまでの対応が必要ですか?

    長屋の自己所有分を解体しようとしたら、隣から壁面がむき出しになるし、雨漏りや強度が心配と言われました。どこまでの対応が必要ですか。

    A.

    長屋の一部を切り取った際の切取面の補修費は、切り取った側の負担となります。その仕上げは、最低限トタン仕上げは必要ですが、長屋の端の壁と同等の仕上げまで要求されることがあります。

    また戸数が減ると強度が弱くなることがあるため、構造的な強度を保つように、補強を要求されることがあります。隣家とよくお話し合いください。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 空き家の活用

    空き家の地域利用に興味がありますが、活用にあたっては改修が必要であると思います。改修費用がかかりそうで心配です。

    A.

    神戸市の場合、地域利用の改修費を最大233万円まで補助する制度があります。地域利用と居住や事業用を併用する場合の制度もありますのでご検討ください。ご利用には要件等がありますので、詳細についてはすまいるネットまでお問合せください。
    各市町村でも空き家の管理、活用に対して支援している場合がありますので、空き家所在地の自治体にご確認ください。

    2021年04月01日現在

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  • Q. 「伝統構法」と「在来構法」の違いとは?

    建物の建て方にも様々な種類があると聞きました。「伝統構法」と「在来構法」は、どういう違いがあるのでしょうか。

    A.

    「伝統構法」は江戸時代の木造住宅に多く見られ、在来構法で用いる金物を使用せずに木を組んで構造を支えます。変形に対して非常にねばり強く、地震、台風の多い日本に非常に適した構造です。柱の間に『筋交い(すじかい)』という斜めの材を入れたり、接合部分を金物等で補強することが、建築基準法で義務づけられています。
    「在来構法」は、その伝統構法のいい点を取り入れて発展させた構造をいい、金物や筋交いを用いて構造を支えるのが特徴です。現代の木造住宅の多くがこの構造です。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 空き家を手放す時の契約

    住まなくなった家を売りたいが、どこに相談すればよいでしょうか。

    A.
    個人で家を売却するのは難しいので、まずは不動産会社と「媒介契約」を交わすのが一般的です。媒介契約とは、売主の代わりに、不動産会社に買主を探してもらう契約のことです。媒介契約を交わす前に、売却時期や希望価格、活動方法などを不動産会社と話し合うことをお勧めします。 不動産会社が買主を探してくれたら、買主と「売買契約」を交わして家を引き渡します。売買契約とは、家の売主と買主が価格や条件で折り合いがついたときに交わす契約のことです。(売主と買主の間に不動産会社が入り、契約書も不動産会社が作ってくれます。)なお、売買契約を交わした後は、簡単に契約を解除したり内容を変更したりできないので、気になるところがあれば事前にしっかりと確認しておきましょう。 もし、不動産会社と媒介契約を交わしても、いつまで経っても買主が見つからなければ、その不動産会社に直接家を買い取ってもらうよう相談してみるのも方法の1つです。その場合、一般的に取引される価格よりも安くなってしまうこともありますが、その代わりに早く家の手離れができます。さらに不動産会社に直接買い取ってもらうメリットとしては、売った後に家の問題(雨漏り、シロアリなど)が見つかった場合でも、その責任を売主に問わない、という条件の契約を交わしてくれることもあります。

    2020年09月15日現在

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  • Q. 空き家は放っておいたら、いけないのでしょうか?

    Q親が以前住んでいた建物を10年前に相続しましたが、空き家となっています。

    これまで放っておいたのですが、最近ニュースで空き家のことを取りざたされていることが多いので不安になってきました。空き家を放っておくと何か悪いことがあるのでしょうか?(50歳代、女性)

    A.

    A空き家は、人口減少や高齢化、核家族化などにより全国的に増加しており、平成25年に総務省が実施した住宅・土地統計調査によると、その数は約820万戸と言われています。

    その中でも適切な管理がされていない空き家が放置されることで、地域環境に様々な影響を与えることが、問題となっています。

    例えば、建物の老朽化により、外壁等が崩れ、歩いている人に被害を与えるかもしれません。不審者が侵入したり、放火などの危険性もあります。ゴミが散乱していると害虫などが発生し、衛生上の問題を引き起こす可能性もあります。

    こうした背景を受け『空家等対策の推進に関する特別措置法』が施行されました。上記のように適切に管理されていない空き家のうち、周辺への悪影響が大きいものは「特定空家」と判断される場合があります。「特定空家」と判断されると、市町村から改善を指導・勧告される場合があり、勧告されると固定資産税等の住宅用地特例が受けられなくなり、所有者にとって金銭面でも負担となってきます。

     

    Qでは、今後どのようにすればよいのでしょうか


    A例えば、外壁が剥がれていないか、雨漏りはないか、どこか破損していないかなど、建物の状態を確認する。敷地内のゴミを拾ったり、伸びすぎている庭木の剪定をする。湿気がこもり老朽化の原因とならないように換気を行うなど、定期的に管理することが必要です。

    また、空き家の管理は現地に行かないといけないため、時間に余裕がないと難しい場合もあります。その場合は、管理を代行している事業者に依頼することも考えられます。さらに、今後のことを考えて、売却や賃貸に出すなどの活用を検討してはいかがでしょうか。

    各市町村でも空き家の管理、活用に対して支援している場合がありますので、建物所在地の自治体にご確認ください。

    神戸市では、すまいるネットに『空き家活用相談窓口』を開設し、空き家所有者の抱える課題に応じて、活用等にむけたアドバイスを行っています。

    神戸市内の空き家でお困りごとがあれば、すまいるネットまでお気軽にご相談ください。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 空き家を手放す時の契約

    不動産の知識がないので、なかなか自分から不動産会社に相談できない。

    A.
    すまいるネットでは、神戸市内の空き家の活用でお困りの方へ「空き家等活用相談窓口」を設けております。まずは、お持ちの空き家情報や、活用等のご希望をお聞かせください。ご相談内容についてアドバイスいたします。さらに専門的な相談が必要な場合は、不動産の専門家である専門相談員が空き家についてのアドバイスをいたします。そして、必要に応じてすまいるネットが募集した民間の不動産会社から、売却や賃貸の提案を受けることができます。(すでに不動産会社と契約中、または法人所有の空き家は対象外です。)空き家を放置しておくと、そのままでは使用できなくなり買い手がつかない事態を招きます。そうなる前に、すまいるネットの空き家等活用専用ダイヤル(078-647-9988)までご相談ください。

    2020年09月15日現在

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  • Q. 相続した実家が空き家になっているけど、管理しないといけない?

    Q1親が以前住んでいた建物を10年前に相続しましたが、空き家となっています。

    これまで放っておいたのですが、最近ニュースで空き家のことを取りざたされていることが多いので不安になってきました。空き家を放っておくと何か悪いことがあるのでしょうか?(50歳代、女性)

    A.

    A1空き家は、人口減少や高齢化、核家族化などにより全国的に増加しており、平成25年に総務省が実施した住宅・土地統計調査によると、その数は約820万戸と言われています。

    その中でも適切な管理がされていない空き家が放置されることで、地域環境に様々な影響を与えることが、問題となっています。

    例えば、建物の老朽化により、外壁等が崩れ、歩いている人に被害を与えるかもしれません。不審者が侵入したり、放火などの危険性もあります。ゴミが散乱していると害虫などが発生し、衛生上の問題を引き起こす可能性もあります。

    こうした背景を受け『空家等対策の推進に関する特別措置法』が施行されました。上記のように適切に管理されていない空き家のうち、周辺への悪影響が大きいものは「特定空家」と判断される場合があります。「特定空家」と判断されると、市町村から改善を指導・勧告される場合があり、勧告されると固定資産税等の住宅用地特例が受けられなくなり、所有者にとって金銭面でも負担となってきます。


    Q2では、今後どのようにすればよいのでしょうか?

    A2例えば、外壁が剥がれていないか、雨漏りはないか、どこか破損していないかなど、建物の状態を確認する。敷地内のゴミを拾ったり、伸びすぎている庭木の剪定をする。湿気がこもり老朽化の原因とならないように換気を行うなど、定期的に管理することが必要です。

    また、空き家の管理は現地に行かないといけないため、時間に余裕がないと難しい場合もあります。その場合は、管理を代行している事業者に依頼することも考えられます。さらに、今後のことを考えて、売却や賃貸に出すなどの活用を検討してはいかがでしょうか。

    各市町村でも空き家の管理、活用に対して支援している場合がありますので、建物所在地の自治体にご確認ください。

    神戸市では、すまいるネットに『空き家活用相談窓口』を開設し、空き家所有者の抱える課題に応じて、活用等にむけたアドバイスを行っています。

    神戸市内の空き家でお困りごとがあれば、すまいるネットまでお気軽にご相談ください。

    2018年02月13日現在

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  • Q. 長年住まない住宅の活用方法

    父が他界した時に築30年の戸建ての実家を相続しました。定年後は実家に戻ろうと思っています。空き家のまま放置しておくと家が傷むと聞きました。戻るまでの間、何かいい活用方法はありませんか。

    A.

    実家を手放さずに活用するには、賃貸に出すことが選択肢の一つとなるでしょう。地域の不動産会社を通じて人に貸す方法もありますが、期間を決めて貸したい場合は、一般社団法人 移住・住みかえ支援機構(JTI)の「マイホーム借上げ制度」を利用する方法があります。

    この制度は、JTIが、原則50歳以上の方の自宅を、終身(終身型)あるいはあらかじめ指定した期間(期間指定型)で借上げ、賃料収入を保証する制度です。JTIは3年以上の定期借家契約で転貸しますので、どちらの契約も終了した後には再び自宅として使用することができます。この制度を利用する主なメリットは、1人目の入居者が決定した後に空室が発生しても規定の最低賃料が保証される点と、JTIに万が一の事があっても国の基金で賃料が保証される点です。

    制度利用の条件として、住宅に一定の耐震性が確保されていることなどがあり、昭和56年5月以前に着工した旧耐震住宅については、耐震診断を受けていただく必要があります。昭和56年6月以降に着工した新耐震住宅であっても、増築等している場合は耐震診断の受診が必要です。また、水道管の劣化や雨漏りがないかなど、貸し出すにあたって建物の劣化診断をする必要があり、こちらは設計・建築時期に関わらず全ての建物で受診が必要です。もし、耐震診断、劣化診断で賃貸のために補強・補修が必要と判断された場合は、必要な工事をすることになります。

    また、JTIでは特例として50歳未満の方でも、急な減収により住宅ローンの返済が厳しくなった方、定期借地に家を建てられている方、海外転勤者の方、空き家を相続した方、生前贈与で名義をお子様に変更された方なども利用できるようになりました。いずれも諸条件により適用外となる場合もありますが、自宅の活用の1つとして検討をしてみてはいかがでしょうか。制度の概要についてはJTI 03-5211-0757までお問合せください。

    2020年11月28日現在

  • Q. 実家が空き家になったけど、今後どうするのがいいでしょうか?

    Q去年、母親が亡くなり、実家が空き家となっています。実家に住む予定もないので、賃貸に出すか、売却するかで悩んでいます。税金等もかかるので、なんとかしたいと思っていますが、今後どのようにするのがよいでしょうか?(30歳代、女性)

    A.

    A空き家が発生する原因で一番多いのが、相続と言われています。

    少子高齢化、核家族化等により、年々空き家が増加し、全国で約820万戸(空き家率13.5%)と過去最高を記録しています。(平成25年総務省実施住宅・土地統計調査より)空き家を活用するには、大きく分けて三つの方法があります。

    1.自宅として利用する

    2.賃貸に出す

    3.売却する

    ご相談者のように、ご自宅として利用する予定が無いのであれば、賃貸、もしくは売却となります。

    賃貸の場合、思い出が詰まった実家を手放さなくてすみますが、貸せる状態へ室内を片付けをしたり、リフォームが必要なケースもあります。また、貸主として借主への所有者責任等も発生します。

    売却の場合は、空き家付きで売る、更地にしてから売る等条件によって売り値も変わってきます。いずれの場合も、まずは、信頼できる不動産事業者に相談してみましょう。

    相続した空き家については、相続者全員で十分話し合いをし、今後について決めてください。

    Q空き家をそのまま放置していたら、どうなるのでしょうか?

    Aきちんと管理せず、放置しておくと、周辺に悪影響を与えることがあります。建物が老朽化し、雑草が生い茂ると、不法投棄や害虫等の温床になります。また、管理されていない場所となると、不審者が住みついたり、不審火が発生したり、治安が悪くなる原因にもなります。

    空き家は、所有者の責任で、定期的に管理することが必要です。遠方等の場合は、管理を代行している事業者へ依頼することも検討してみてはいかがでしょうか。

    各市町村でも空き家の管理、活用に対して支援している場合がありますので、建物所在地の自治体にご確認ください。

    神戸市では、すまいるネットに『空き家活用相談窓口』があり、空き家所有者の抱える課題に応じて、活用等にむけたアドバイスを行っています。更に、相談内容によっては、空き家所有者の意向に応じた売却や賃貸等の具体的な査定・提案を行うことも可能です。

    2018年02月14日現在

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  • Q. 居宅を事業用で貸す時の注意点

    実家が空き家となり、立地が良いので店舗として貸してほしいと言われています。住居を事業用として貸す時の注意点はありますか。

    A.

    まず、事前に契約内容の確認をしましょう。賃料・礼金・敷金などの金銭の授受に関することはもちろんですが、物件の用途、解約時の原状回復に関する取り決め、契約中に設備や屋根などの構造部分に破損があった場合、修理費用は誰が負担するのか、など契約書に明記しておくと安心です。次に、税制においては固定資産税・都市計画税が上がります。賃料収益を申告する場合、居住用家賃は非課税ですが、事業用及び駐車場賃料は課税対象です。さらに、「近所のトラブルとなる要素はないか」注意が必要です。例えば駐車場不足、騒音、臭気問題など予見できるトラブルに対処しているか確認しておく必要があります。加えて、貸主として、道路や開発の計画はないか、用途地域による業種の制限、地域の取り決めはないか、使用方法が建築基準法や消防法が抵触していないか、を把握しておく必要があります。仲介する不動産会社にあらかじめ調査を依頼し、説明を受けた上で契約することをおすすめします。

    2021年02月09日現在