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すまいのお悩みQ&A

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  • Q. 古家付き土地の購入を考えています

    昨年からの新型コロナウイルス感染拡大による生活習慣の変化で、家にいる時間が長くなり、動物や植物を育ててみたいと思うようになりました。そこで、庭のある家に引っ越したいと思い探してみたところ、希望の地域に売り出されている土地を見つけました。ところが、その土地には古家が建っています。古家をどうすればよいか、まずはどこから考えればよいでしょうか。

    A.
    1.    古家を上手に利用してリフォームするか、新しく家を建て直すかは、まず現状を確かめてみる必要があります。家屋の傷み具合の確認はもちろんですが、一つの判断基準として、建築年月日の確認をお勧めします。昭和56年5月31日以前に着工されていれば、旧耐震基準の建物と考えられます。この場合、安心して住むためには耐震改修工事が必要となる可能性がありますので、まずは耐震診断を受けましょう。兵庫県内の各市町では耐震診断や耐震改修工事などを実施する際の補助事業を実施していますので、お問い合わせされることをお勧めします。

       現状の家屋の傷みがひどい、耐震改修に費用がかかりそう、などの理由で解体を選ばれる場合は、神戸市内であれば「神戸市老朽空家等解体補助事業」があります。前述の旧耐震基準の家屋が対象となりますので、ご利用されるとよいでしょう。解体にかかる費用の1/3、最大60万円(条件により100万円)の補助が受けられます。(その他に地域限定の「密集市街地建物除却事業」もあります。)

    1.  敷地によっては、建物を一度解体してしまうと再建築ができない場合があります。敷地までの道路幅が狭い土地や、道路に接している部分が少ないなどの土地は、一度、管轄の市町に相談のうえ、慎重に購入を考えてください。

    その他、神戸市では子育て・若年夫婦世帯が住宅を取得する際の補助制度などもあります。ご自身にあった補助制度をうまく利用して、ぜひ理想の暮らしを実現させましょう。

    2021年09月10日現在

  • Q. 空き家 地域貢献に活用を

    両親から受け継いだ実家が空き家になっています。大切にしてきた家なので、将来についてはじっくりと考えたいのですが、仕事と子育てが忙しく定期的な風通しや掃除が負担になっています。将来、活用方法を決めるまでの間、何か良い方法はないでしょうか?

    A.

    家は住まなくなると一気に傷んでしまうので、空き家になったら早めに対応することをおすすめしています。将来も継続して利用するためには、今のうちから定期的に通風や清掃を行うなどして、家の劣化を防ぐことが大切です。維持管理のために空き家に通う時間が取れない場合には、管理委託を利用されるのも一つの方法です。定期的に人が入ることで、維持管理や防犯の効果が期待できます。
    また、空き家のままではなく、賃貸等で他の人に活用してもらうのも良いでしょう。「賃貸」というと居住用が一般的ですが、最近は「まちの図書館」や「子ども食堂」など公益的活動の場として貸与する事例が増えています。神戸市では『空き家・空き地地域利用バンク』を設け、空き家や空き地の所有者と、公益的活動の場を探している団体のマッチングを支援しています。公益的活動のため家賃収入は大きくありませんが、ご自身が使わない期間の管理を任せられる上に地域貢献にもつながります。空き家にするよりも、家を健全に保つことができますし、将来、ご実家の今後について考えられる際にも選択肢が広がるのではないでしょうか。


    空き家の内装が古くなっています。他人に使ってもらうには改修が必要と思いますが、費用がかかりそうで心配です。


    神戸市の『空き家・空き地地域利用バンク』の場合は、「地域利用」に必要な改修費を補助する制度があります。地域利用と居住や事業用を併用する場合の制度もありますのでご検討ください。この他にも、固定資産税や家財道具の片付け費用等を支援する制度もありますので、詳細についてはすまいるネットまでお問い合わせください。
    各市町でも空き家の管理、活用に対して支援している場合がありますので、空き家所在地の自治体にご確認ください。

    2021年08月24日現在

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  • Q. 夏の暑さ対策 エアコンと換気

    マンション住まいで、夏の暑さに困っています。留守中に室内に熱がこもり、帰宅後エアコンをつけても中々涼しくなりません。何かよい対策はありませんか。

    A.

    マンションの多くは鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造という構造で、木造に比べて気密性が高く、断熱性にも優れています。そのため部屋に熱が一旦蓄積されると、その熱が逃げにくく、夏になるとどうしても室内の温度が高くなる傾向があります。帰宅後すぐにエアコンのスイッチをいれたくなりますが、まず窓を開けて部屋にこもった熱気を外に出した後にスイッチをいれるようにしましょう。できれば対角線上に2つの窓を開けて空気を循環させましょう。窓が1つしかない部屋の場合は、サーキュレーター(空気循環器)や扇風機を窓に向けて置き、室内の空気を窓の外へ押し出すようにすると空気が循環します。

    また、換気後もエアコンとサーキュレーターや扇風機を併用したほうが早く室温を下げることができます。

     

    エアコンをつけると窓を閉め切ってしまいます。新型コロナウイルス感染予防のためには換気が大切と聞きますがよい方法はありますか。

     

    おっしゃる通り、新型コロナウイルス感染予防のためには換気はとても重要です。ここで正しい換気の方法をご紹介します。

    まず、1時間に5~10分窓を開けて空気の流れを作ります。できれば、こまめに換気することが望ましいとされています。2時間で1回10分の換気を行うより、1時間に2回5分の換気の方が有用です。上でも挙げましたが、対角線上の2つの窓を開けることが効果的です。また換気中もエアコンはつけたままにしておきましょう。エアコンの消費電力が大きいのは運転を始める時だけで、いったん動き出すとつけたままの方が消費電力は小さいためです。

    また、2003年7月以降に完成した住居には、換気口や24時間換気システムが必ず設けられています。1時間で部屋全体の空気が半分以上入れ替わる仕組みです。電気料金は月に数百円程度ですので、忘れずスイッチを入れておきましょう。

    2021年08月03日現在

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  • Q. 空き家を売却する前に確認することは?

    父が亡くなり、実家が空き家になり、売却したいと考えています。この家の敷地は公道に接する間口が狭く『未接道物件』と聞いた事があります。自治会長に挨拶に行ったところ、隣人が「家庭菜園をしたいので更地であれば引き取りたい」と言っていたとのことです。周辺も空き家が目立ちます。どうすればよいでしょうか。

    A.

    まずは、所有地の前面道路を確認しましょう。未接道の空き家の場合、家を解体して更地にしてしまうと、新たな家を建築出来なくなる場合もあり注意が必要です。都市計画区域内で建物を建てる時には、敷地が建築基準法上の道路に原則として2メートル以上接していなければなりません。これは火災時の避難路や採光・通風を確保する目的があります。見た目は舗装された道路でも、建築基準法上の道路に該当しない場合があります。

    前面道路を調べるには、その敷地を所轄する役所の道路担当課に問い合わせ下さい。神戸市内の場合、市のホームページまたは、神戸市建築指導部建築安全課に設置されている端末で確認出来ます。また、隣接地も未接道でかつ売却を希望する場合、敷地を合わせることで接道条件を満たし、土地の価値が上がる事もあります。そのような場合、隣接地の所有者と同時に売却することを提案してもよいでしょう。

    父が日曜大工をしていたため、家財道具が多いです。売却時は全て片づける必要があるでしょうか?

    家を売却する時には、洗面化粧台等の付帯設備を除き、家財などを全て撤去して買主に引き渡すのが基本です。しかし、業者買取等の場合、売買価格より残置物撤去費を差し引いてもらえる場合もあります。思い出の多い家の片付けは時間がかかるものです。そのため、多くの家財が残った空き家は放置されがちです。そうなる前に専門家を利用する事も考えましょう。多くの各市町のホームページに、一般廃棄物収集運搬業者の名簿や問い合わせ先が掲載されています。

    2021年07月13日現在

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  • Q. リフォーム工事に対する公的な補助はありますか?

    リフォームを考えています。リフォーム工事に対する公的な補助があれば利用したいのですが、何かありますか?

    A.

    下記を目的としたリフォームであれば、国や市の補助制度があります。補助を受けるためには、様々な条件を満たすことが必要です。くわしくは、すまいるネットまでお問い合わせください。 

    (1)住宅の耐震性を高めて地震に備える「耐震改修」
     ⇒すまいるネット耐震改修ページ

    (2)段差の解消、手すりの設置など、高齢者や障害者が暮らしやすい「バリアフリー改修」
     ⇒すまいるネットバリアフリー改修ページ

    (3)二重サッシや断熱材などを使って住宅の断熱性を高めたり、太陽光発電システムなどを設置する「省エネ改修」
     ⇒詳しくはこちら(神戸市HP)

    2021年07月01日現在

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  • Q. 高齢者の住まいのバリアフリー化

    夫婦とも高齢になりましたが元気だったので、バリアフリー化は必要ないと思っていました。しかし先日、お風呂場の床で足を滑らせて転倒し、起きられない状態になりました。その後、リハビリをして歩けるようになりましたが、階段などの上り下りも不自由で、また転倒するのではと心配です。今後、転倒防止のためバリアフリー改修を考えていますが、どのような工事をすれば良いでしょうか?
    最近、悪質なリフォーム業者にだまされた方の話も聞いていて不安です。どんなことに気をつければよいでしょうか?

    A.

    消費者庁の調査によると、高齢者の事故のうち「転倒・転落」によるものは死亡者数・救急搬送者数ともに多く、毎年継続的に発生しています。転ぶ事故又は転倒・転落事故は、高齢者の日常生活事故のうち約8割を占めており、なかでも住宅等居住場所での事故が最多となっております。高齢者にとって住宅のバリアフリー改修工事をすることは、転倒・転落の事故防止につながります。他にも、家の中の段差を無くし動きやすくすることで、身体機能の維持に役立ちますし、介護が必要になった場合も、介護者の負担が軽減されるというメリットもあります。

    工事の内容については、家の中の段差解消のために敷居の撤去やスロープ・踏み台の設置、階段や廊下に手すりをつけるなど転倒の危険がある箇所を減らすようにすることが大切です。そのほかにも、暗い場所に明るい照明をつける、床や階段に物を置かないようにするといった対策も有効です。

    工事業者を選ぶ時には、工事の見積もり金額だけでなく、対応の丁寧さや完成後のメンテナンスまで含めた総合的な視点で判断する必要があります。依頼主の要望を親身に聞き、事前の現場調査や説明に十分な時間をとっているかどうかが大切です。すぐに工事の契約を迫る業者は要注意です。契約を交わす前に、工事代金や施工内容など、ご自身が納得できる内容かどうか、十分に確認してください。地元の業者なら、近所の評判やインターネットの口コミ情報なども参考になります。1社だけではなく、複数社のプラン・見積もりを比較して、納得できる業者選びをすることも大切です。

     

    2021年06月22日現在

  • Q. 耐震工事の進め方

    今年も耐震工事の補助は利用できますか?昨年よりリフォームか建て替えかを悩んでいます。耐震工事やリフォーム費は見当もつかず比較が出来ません。今後どう進めればよいでしょうか?また工事を頼むのは誰でもよいのでしょうか?

    A.

    昨年と同じ様な内容で補助事業は続いています。計画策定(設計)費、工事費補助、また地域によっては建て替え補助もあるようです。いずれも昭和56年5月以前に着工された耐震性の低い建物が対象です。

    耐震改修費用は、建物の大きさや現在の強さ、補強方法などにより金額に差があるので一概に幾らとは言えません。兵庫県が過去の補助を利用した耐震改修工事費を公開していますので参考にしてみてください。正確な費用を探るのに計画策定(設計)をする必要があります。耐震改修計画を立てる事により、どの部分の工事をするか?工事費が幾らかかるか?生活しながら工事が出来るかなど、疑問や不安なところが解消できると思います。計画策定費補助は、県下では最大20万円から27万円ほど利用できます。工事の実施については、計画策定(費用負担が必要)で作成された工事費を見て判断されてもよいでしょう。また耐震改修工事費にも補助があり、地域や補強の内容によって違いはありますが最大130万円ほど利用できます。

    耐震の計画策定を依頼する建築士は、建築士法に規定する建築士事務所登録された事務所に所属する建築士であればどなたでも行えます。工事業者については、兵庫県が、安心して住宅改修業者を選択し住宅改修業者の資質の向上を図ることなどを目的に、「住宅改修業者登録制度」を設けています。耐震改修補助を利用する場合、この制度に登録された工事業者に依頼する必要があります。

    補助内容や手続きは、市町によって異なるため、詳しくはお住まいの市町担当窓口までお問い合わせください。

    2021年06月08日現在

  • Q. 住まいの防音対策

    マンションに住んでいるのですがコロナの影響で在宅している時間が増え、子どもが騒ぐ音が周りに迷惑になっているのでは、と気になっています。何か対策はありますか。

    A.

    マンションは他の住民との物理的な距離が近く、音がトラブルの原因になりやすいためトラブルになる前にできる範囲で対策をしておくことは大切です。
    音は伝わり方によって大きく2種類に分けられます。音が空気中を伝わる「空気伝播音」と、振動が床や壁などの“もの”を通じて音として伝わる「固体伝播音」です。日常生活の中でいうと、空気伝播音は話し声やテレビの音、固体伝播音は足音や給排水の流れる音があげられます。空気伝播音は音源から離れたり遮るものがあったりするほど音が伝わりにくくなりますが、固体伝播音は離れていても音が伝わりやすい特徴があります。糸電話を使うと通常は聞こえない声も聞き取ることができるのはこのためです。
    子どもの声が周辺へ漏れることを防ぐには、窓を閉める・カーテンを二重にする・防音カーテンに変更するなど、音を遮るものを増やすことがすぐにできる対策としてあげられます。また子どもが動き回る音には厚手のカーペットやコルクマット・ジョイントマットを設置することで、衝撃が和らぎ伝わる音を小さくしてくれます。ただし、子どもがとびはねる際に出るドシッという重低音までは防ぐことが難しいため、子どもへも室内でとびはねないように教えましょう。日頃から隣や上下などの住民へ挨拶や子どもがいる状況を伝えるなど良好な関係を築いておくことも大切です。他にすぐに実行することは難しいですが、窓を二重サッシへ変更することやフローリング材を遮音性の高いものへ変更することも有効なので、リフォームをする際に検討してはいかがでしょうか。
     音は人によって感じ方が異なるため、難しい問題です。音を出さずに暮らすことはできませんし、音を出すのは子どもだけでなく大人も同様です。お互いさまの部分もありますが、お互いに快適に暮らすためにもできる範囲で対策しましょう。

    2021年05月25日現在

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  • Q. 分譲マンションの管理費滞納について

    築30年の分譲マンションに住んでいますが、空き家も目立つようになり、住民同士の付き合いもあまりありません。今年度、理事となり会計を担当することになったのですが、一部の住民が管理費を滞納していることを知りました。どのように対応していけばよいでしょうか。

    A.

    管理費の滞納については、長期化させないことが肝要です。長期化すると滞納金が高額となり、回収が増々難しくなります。滞納を長期化させないためには、あらかじめ滞納に対する対処方法を管理規約や細則等に明記しておき、滞納に気づいたら定めに従って粛々と督促を行いましょう。対処方法を定めて住民が共通の認識を持っておくことで、素早く督促を開始することができ、理事が交代しても継続的な対処がとれます。また、滞納問題を理事会に閉じた問題とせず、住民全体の問題として捉えてもらえるように、プライバシーに配慮した上で滞納と督促の経緯を住民にお知らせし、滞納しづらい環境を作りましょう。マンションの住民はそれぞれ生活環境が異なり、何らかの事情で滞納に至っていると思われます。滞納者の氏名公表、共用部の使用制限等の措置は、感情的な問題に発展する場合がありますので、できるだけ強硬的な手段は避け、まずは、文書、電話、訪問を手段として滞納者との対話により支払いを求めましょう。滞納の回収方法としては法的な手段も考えられますが、その費用は管理組合の会計から支出され、滞納金も必ず回収できるとも限りません。法的な手段によってマンション内の人間関係を悪くすることもありますので、十分に対話を尽くしてからの手段としましょう。ただし、滞納金の請求権は5年で時効となるため、滞納者が対話に応じない、連絡がとれない、退去して行方不明などの場合は、放置せずに法的な手段を検討しましょう。

    2021年05月11日現在

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  • Q. 相続空き家について

    相続した空き家をどうしていくかもまだ決まっていません。所有しておく以外にどのような選択肢があるのでしょうか。

    A.

    空き家を所有している間は管理責任があり、維持管理費用が発生します。他の選択肢として売却や賃貸、解体等があります。
     売却の場合、建物を除却してから売却する等いくつかの条件を満たすと、譲渡所得から3,000万円を控除することができる特例もあります。こちらの詳細については事前に税務署へお問い合わせください。賃貸住宅として貸す場合は、不動産事業者へ仲介を依頼するのが一般的です。

    解体では、神戸市内にある昭和56年5月以前に着工された建物で、①破損のある古い空き家②幅2m未満の道のみに接道する家屋③60㎡未満の土地に建つ家屋。①~③いずれかに当てはまる場合、解体費用の一部を補助(上限60万円・条件により最大100万円)する「老朽空家等解体補助事業」があります。

    2021年04月20日現在

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  • Q. 空き家の相続後の対応について

    先日父が他界し書類を整理していたところ、実家以外にも父名義の建物があることが判明しました。相続登記をせずこのままにしておいてはいけないと思うのですが、手続きの仕方が分かりません。

    A.

    相続登記を行わないと、その不動産を売却すること等が出来ません。相続未登記であるために売却する機会を逃す可能性があります。また、相続登記を放置したままにしているうちに、他の共同相続人が亡くなると、共同相続人がその分増えるので手続きがさらに複雑になります。そうならないためにも早期の相続登記をおすすめします。登記は管轄の法務局で申請出来ますが、司法書士等に依頼をすることも可能です。相続登記のすすめ方等については、兵庫県司法書士会や市役所の相談窓口等にて、司法書士の無料相談が催されている場合があります。そういった機会も活用してはいかがでしょうか。

    2021年04月20日現在

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  • Q. 夫婦で暮らせる高齢者の住まい

    夫婦とも高齢になり、先々の生活が不安です。サ高住という高齢者向けの住宅があると聞きますが、どういうところですか。夫婦で利用することができるでしょうか。

    A.

    サ高住とは、サービス付き高齢者向け住宅のことで、高齢者が安心して暮らし続けられるように、バリアフリー構造など、国が定めた一定の要件を満たし、都道府県等の審査を受けた賃貸住宅です。提供されるサービスは事業者により異なり、安否確認や、生活相談の必要最低限のサービスのみを提供するところから、食事や介護、医療サービス等を提供するところまでさまざまです。一般の賃貸住宅同様に立地や仕様に合わせて設定された家賃で入居できますが、居室の広さや契約した外部サービス等で月々にかかる費用の幅が大きいので、ご自分の長期的な資金計画に見合うかどうかの検討を十分に行うことが必要です。

    夫婦2人部屋を用意しているサ高住もあります。夫婦どちらか、あるいは2人とも介護が必要になり、自宅での暮らしに不安を感じるようになった場合、夫婦2人で入居すれば、必要なサービスを受けながら夫婦で暮らし続けることが可能です。家事労力の軽減や、規則正しい食事をとれるようになったことで、健康状態が改善され介護度が下がったという例もあります。明日何があるかわからないのが老後です。夫婦の間だけの問題と抱え込まず、サポートを受けられる住まいに住み替える準備を早めに始めることが大切です。

    2021年04月06日現在

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