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• Q. 退去時の原状回復の負担は？

  賃貸マンションから退去するときは、部屋を元通りに戻して退去しなければならない「原状回復義務」があると聞きました。壁や畳は経年で色あせていますが、張り替えまで借り主の負担になるのですか？
  A.

  原状回復とは、契約当時の状態に戻すことを言いますが、通常の使用に伴って自然に損耗するものまで復旧することを求めるものではありません。

  国土交通省がまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、退去時の原状回復の基本的な考え方を大きくわけて下記のとおりまとめています。

  (1)　経年劣化や通常使用による損耗等の修繕は、貸主の負担
  (2)　借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える損耗等については借主の負担

  たとえば、普通に暮らしていて起きる壁や畳の日焼けなどがこれに当たります。これらの自然的損耗の回復に要する費用は家賃に含まれていると考えられます。

  自分が行った部屋の模様替えなどは、借り主の責任と負担で元に戻す義務があります。

  　家主からタタミや壁クロスの張り替え費用を請求されるケースがありますが、その損耗の程度が通常の使用によるものか、借り主の故意・過失によるものか、見解が分かれることがありますので、双方立ち会ってよく話し合いをして合意するようにしてください。

  日頃からていねいな使用を心がけておくことが大切ですが、トラブルを避けるために、入居時に写真を撮っておくことをお勧めします。

  なお、国土交通省が「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」を作成しています。
  ・国土交通省／原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

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• Q. 賃貸住宅を退去するときの注意点について

  マイホームを購入したので、今住んでいる賃貸住宅から退去したいと家主に伝えたところ、改修費として80万円を請求されました。そんなに支払わないといけないものなのでしょうか。今後、家主とはどのように話し合いを進めたら良いでしょうか？（30代・男性）
  A.

  賃貸住宅の退去時には、ご自身で写真を撮っておくことなど記録を残したうえで、双方が立ち会い原状回復が必要な部分を確認し、その負担について話し合うことが後のトラブルを避けるために大切な事です。

  　　こうした話し合いが行われなかった場合は、まずはご自分の賃貸借契約書を確認しましょう。契約で、具体的な修繕工事負担区分の特約が定められていない場合は、国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。原状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と記載されています。したがって、経年劣化、通常使用による損耗についての修繕等は貸主が負担し、借主の故意・過失による傷などは借主が負担することとなります。

  　　確認した契約内容を踏まえて、貸主に請求された改修費用の内訳を要求しましょう。内訳の内容に不明な点がある場合は、質問をして明確にする必要があります。

  　　これらの確認した内容、貸主に要求した詳細な内訳、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、改修費用について話し合いを進めていきましょう。話し合いをする際は、感情的にならず冷静に行い、日付や話し合いの内容などを記録しておくことが重要です。

  　　貸主との話し合いが上手くいかない、その他賃貸借契約について不安な点がある場合は、すまいるネットまでご相談ください。

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• Q. 賃貸住宅を退去するときに注意することは？

  Ｑ念願のマイホームを購入し、５年住んでいた賃貸住宅を退去しようと思っています。退去する時に気をつけることはありますか？（３０歳代夫婦）
  A.

  Ａまず、賃貸借契約書を確認しましょう。貸主または管理会社に退去する通知を提出しなければなりませんが、いつまでに通知しなければならないか契約書で決められている場合があります。また、契約時に敷金を支払っている場合は、返還についても確認しておきましょう。契約書に、原状回復費として「鍵の交換代」「ハウスクリーニング代」等が敷金から差し引かれることが記載されている場合もあります。契約書を確認の上で、退去通知の方法や退去日、鍵の返却方法、退去時の立会いなどについて調整していきましょう。

  また、電気・水道・ガスなどの停止手続きや自分で手配したインターネットの引き込みなどは忘れずに元に戻しておきましょう。引越しにともない出るゴミ等もルールに基づいて処分する必要がありますので、早めに計画を立てましょう。
  
  
  

  Ｑ「退去後に高額な原状回復費用を請求された」との話を聞いたことがあります。借主側がどれぐらい負担しなければならないのでしょうか？

  Ａ契約で具体的な費用負担が定められていない場合は、国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。原状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と記載されています。したがって、経年による劣化、通常使用による損耗についての修繕費等は、貸主が負担し、借主の故意・過失による傷などは、借主が負担をすることとなります。

  まずは、退去時に、双方立ち会いのもと現状確認を行い、借主の故意・過失等により原状回復が必要な部分があるか、話し合いの上合意するようにしてください。原状回復が必要な場合は、費用の内訳が分かるような明細を貸主に請求し、不明な点があれば、しっかり納得するまで説明を求めましょう。

  費用の負担割合などについても「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、話し合いを進めていくとよいでしょう。（「ガイドライン」は国土交通省のホームページから見ることができます。）
  ・国土交通省／原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

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• Q. 賃貸住宅退去時に注意することは？

  Q1５年間住んでいた賃貸住宅を退去します。貸主より壁や床などに汚れがあるとのことで、原状回復費用を請求されています。
  
  しかし請求費用が高額であり、丁寧に住んでいたのに納得できません。全額費用を支払わなければいけないのでしょうか？（３０歳男性）
  A.

  A1国土交通省が作成している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と記載されています。したがって、通常使用による損耗についての補修等は、貸主が負担し、借主の過失による傷などは、借主が負担をすることとなります。

  まずは、退去時に、双方立ち会いのもと現状確認を行い、借主の故意・過失等により原状回復が必要な部分があるか、話し合いの上、合意するようにしてください。原状回復が必要な場合は、費用の内訳が分かるような明細を請求し、不明な点などは、しっかり納得するまで説明を求めましょう。

  費用の負担割合なども「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、話し合いをしていくとよいでしょう。

  ・国土交通省／原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

  
  Q2覚えのない場所の補修費用まで請求されています。このようなトラブルにならないように、今後、新たに賃貸住宅に入居する時には、どのような点に注意すればよいのでしょうか。

  A1契約時に賃貸借契約書の内容をよく読み、契約事項をしっかりと確認しておくことが大切です。また、入居時に貸主・借主双方が立ち会い、部屋の状況を確認しチェックリストを作成しておくとよいでしょう。

  契約内容を正確に理解することは勿論ですが、チェックリストを作成することで、当該損耗・損傷が入居中に発生したものであるか否かが明らかになり、損耗・損傷の発生時期をめぐるトラブルが少なくなることが期待できます。

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